Si el usuario es una inmobiliaria, ¿también es nula la cláusula suelo?

No hay semana que las polémicas cláusulas suelo no equiparen algunos de nuestros titulares. Si el pasado 9 de julio (Asunto C452/18) analizábamos el pronunciamiento del TJUE sobre la legalidad de los acuerdos adoptados entre consumidores y entidades financieras que suponían la renuncia de los primeros a reclamar las cantidades que les correspondían por las cláusulas suelo; esta semana encontramos respuestas a las siguientes preguntas: ¿será también nula la cláusula suelo cuando el consumidor es una empresa de servicios inmobiliarios? ¿no se le presuponen ciertos conocimientos sobre la materia a esta última?

Ante tal controversia, el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Liria (Valencia) no ha dudado en declarar la nulidad de la cláusula suelo que contenía un préstamo hipotecario, que el BBVA concedió a una empresa que ofrecía servicios inmobiliarios. En concreto, la juez, Alicia Millet Fenollar, advierte que “el hecho de que la empresa se dedique a la venta de inmueble o que facture determinadas cantidades no le otorgan acreditación de experto o conocedor de la materia”.

En el caso que nos ocupa, señala la Sentencia Nº 109/2020 de 29 de junio, que aunque la entidad demandante “no tiene el carácter de consumidor”, el propio Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de enero de 2017, ya estableció que “solo la mala fe anula las cláusulas suelo impuestas a empresas, ya que si no basta con que estas sean legibles” (…) “ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual”.

“Se trata del llamado control de incorporación, que las entidades no superan cuando no han cumplido las obligaciones administrativas de transparencia, ni haber advertido específicamente el notario de la existencia de la cláusula suelo, así la reciente Sentencia 168/2020, 11 de marzo, dictada por el Tribunal Supremo, la cual señala que este colectivo -el de los no consumidores-, también tienen derecho a reclamar la devolución de lo desembolsado de más, a raíz de disponer de hipotecas con cláusula suelo”, sostiene la sentencia en su Fundamento de Derecho Tercero.

Igualmente, declara el Tribunal, que “la cláusula concreta en donde se fija la llamada cláusula suelo no fue negociada con la parte, obviedad que no hubiera derivado en este pleito. Hecho que también pone de relieve, que si el demandante hubiera tenido conocimientos sobre la materia no se hubiera aventurado en un préstamo que encubría una cláusula por la que luego estaría pleiteando”.

Tanto es así, que continua la sentencia asegurando, que “no ha quedado probado que las partes negociaran las cláusulas del contrato, ni que se le ofreciera una información clara y sencilla sobre lo que implicaba la totalidad de lo contratado con la entidad financiera”. De igual forma, en la polémica cláusula financiera cuarta del contrato hipotecario “se utilizan conceptos múltiples que necesitan de un conocimiento cierto de la materia, en tanto si no es de dicho modo su comprensión clara solo puede verse materializada con información complementaria”.

Respecto a este segundo control de transparencia, la Juez de Primera Instancia recuerda, durante el extensísimo Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia que estamos analizando, el contenido de la STS de 9 de mayo de 2013, el Informe de la Comisión Europea de 27 de abril de 2000, sobre la aplicación de la Directiva 93/13, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, el art. 82.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como la jurisprudencia del TJUE (Sentencia de 21 de marzo de 2013, As. RWE Vertrieb AG).

Por todo ello, y antes de imponerle las costas a la demandada, zanja el Tribunal manifestando, que “debe declararse nula la cláusula suelo contenida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre la entidad demandante y la entidad demandada Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, del 19 de diciembre de 2006”. Consecuencia de tal declaración de nulidad, “la entidad bancaria tras eliminar la cláusula, que dejará de aplicarse en lo sucesivo, procederá a recalcular el cuadro de amortización desde el inicio del préstamo como si esta cláusula nunca se hubiere establecido”, debiendo además de “restituir las cantidades que se hubieren cobrado indebidamente como resultado de la aplicación de la cláusula ahora declarada nula”.