Contratos electrónicos en la compraventa de propiedades digitales

El contrato electrónico es un contrato entre ausentes

En España en torno a 35 millones de personas navegan a diario por internet, convirtiéndose en un canal de venta con una gran afluencia, lo que se ha incrementado con la llegada del COVID19. Durante este primer trimestre del año las ventas aumentaron un 65% respecto del anterior. En estas circunstancias no hay duda de que el comercio electrónico se encuentra plenamente consolidado, presentando una fuente de crecimiento económico. Fruto de ello es que ya cuenta con un marco jurídico capaz de generar confianza a los usuarios,

Respecto al modelo tradicional de contratación, el e-commerce presenta su principal característica en el medio de formalización de los contratos, que se formalizan por vía telemática, esto es, mediante el intercambio de datos a través de dispositivos conectados a una red de telecomunicaciones, principalmente internet.

Así, el contrato electrónico es un contrato entre ausentes, es decir, entre personas que no se hallan físicamente en el mismo lugar. La oferta y la aceptación se transmiten por medio de dispositivos conectados a internet, (principalmente, a través de tablet, teléfono móvil u ordenador).

«Los contratos celebrados por vía electrónica producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico» (Foto: Economist & Jurist)

Jurídicamente, nos encontramos con los denominados contratos a distancia, regulados en el Título III, del Libro II del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Desde que entrara en vigor la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y comercio electrónico, se ha unificado el criterio dispar contenido hasta ese momento en los Códigos Civil y de Comercio en cuanto al momento y lugar de la celebración del contrato, estableciéndose en su artículo 29 que en los “contratos celebrados por vía electrónica en los que intervenga como parte un consumidor se presumirán celebrados en el lugar en que éste tenga su residencia habitual” y “los contratos electrónicos entre empresarios o profesionales, en defecto de pacto entre las partes, se presumirán celebrados en el lugar en que esté establecido el prestador de servicios”. En lo referente al momento de celebración de los contratos electrónicos, se perfeccionan desde que el destinatario manifiesta su consentimiento, esto es, desde que lo emite, según lo establecido en el párrafo tercero del artículo 1262 del Código Civil “en los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación”.

Los contratos celebrados por vía electrónica producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico

La mencionada Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y comercio electrónico, recoge un título dedicado a la “Contratación electrónica”, estableciendo el régimen general de la contratación electrónica y confiriéndole expresamente el mismo valor que a otros contratos, en su artículo 23 y que establece que “los contratos celebrados por vía electrónica producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico, cuando concurran el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez”.

Los requisitos para la validez de los contratos electrónicos se basan en la teoría general de contratos y el régimen establecido en el Código Civil. Recordemos que el artículo 1.261 Código Civil fija que “no habrá contrato sino cuando concurran los requisitos de consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca”. Respecto a la forma y bajo la “eficacia de los contratos”, el artículo 1.278 Código Civil prevé que, “serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.

«En los contratos electrónicos encontramos una excepción al principio de libertad de forma» (Foto: Economist & Jurist)

En términos generales y salvo que la ley establezca otra cosa, opera la libertad de forma, en su caso, constituiría un requisito necesario. En los contratos electrónicos encontramos una excepción al principio de libertad de forma, cómo es el caso de los contratos celebrados con consumidores en los que existe la necesidad de que conste por escrito. Lo habitual es que se encuentre documentado en soporte electrónico, el cual es admisible en juicio como prueba documental (artículo 24.2 de Ley 34/2002). Existen diversas formas de prestar el consentimiento en la contratación online, siendo la más habitual a través de las Condiciones Generales de la Contratación, los Clickwrap Agreements, esto es la prestación del consentimiento con un “click” sobre un icono destinado a tal fin. Se trata de sistemas automatizados que contienen expresiones inequívocas de muestra de conformidad como pueden ser “aceptar” o “comprar. Su principal característica en relación con la teoría general de contratos es que implica la prestación del consentimiento de manera expresa y su fundamento es la conciencia inequívoca del usuario de estar presentando su consentimiento, por lo que es preciso que la web no presente dudas sobre el alcance de este “click”. Desde el momento en que se marca el “click” el usuario está aceptando comprar o contratar, se ha perfeccionado el contrato, que no dependerá de una posterior confirmación por parte del prestador del servicio, sin perjuicio de las obligaciones de información posteriores a la celebración del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de Ley 34/2002.

En los contratos electrónicos encontramos una excepción al principio de libertad de forma

En otros casos se presta el consentimiento de forma tácita al acceder y navegar por la página web, son los conocidos como Browsewrap Agreements, que usualmente se emplean como modo de aceptación de las condiciones de uso del sitio web. En este modo de prestar el consentimiento, de acuerdo con la teoría general de contratos, el consentimiento se entiende prestado tácitamente mediante un acto expreso que consiste en la navegación en el sitio web. Es decir, existe una presunción de la aceptación basada en el acceso y navegación por el sitio web. Suelen presentar dudas en cuanto al modo real de prestar el consentimiento ya que el usuario no suele conocer las condiciones de uso y las vinculaciones implicadas.

En nuestra opinión, el consentimiento prestado a través de medios electrónicos tiene especial relevancia en el sector inmobiliario debido al importe de las operaciones y al impacto que estas suelen tener en la vida de las personas, por lo que debe ofrecer todas las garantías. La presentación inequívoca de este,  mediante doble verificación, junto con la llamada doctrina de los actos propios (que vinculen una acción con una declaración de voluntad y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio), constituyen herramientas que dotan al sistema de la seguridad jurídica necesaria de los compradores y vendedores que participan en los Días de Venta de BidX1. Los usuarios que deseen participar deberán de registrarse completando un formulario e incluir su documento de identidad y un selfie que verifique su identidad mediante técnicas biométricas; posteriormente, mediante sistema de clickwraps y checkbox aceptarán los Términos y Condiciones, además, se enviará un código vía SMS que verifique la aceptación y la identidad.

El consentimiento prestado a través de medios electrónicos tiene especial relevancia en el sector inmobiliario

Hasta 2020, la inmensa mayoría de operadores del sector limitaba su digitalización a obtener una mayor visibilidad online. La crisis sanitaria ha impulsado el comercio electrónico de propiedades inmobiliarias mediante el uso de todas las herramientas disponibles y ha demostrado que su uso genera un entorno de confianza y seguridad jurídica.