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La firma

La Subrogación del contrato de Arrendamiento como estrategia para garantizar impagos frente al uso de seguros

Co-founder Finaer Compañia de Garantias SL & Criptokuantica SL

Tiempo de lectura: 5 min

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Son miles de propietarios los que prefieren tener sus pisos vacíos antes que intentar alquilarlos



Hace tiempo que el mercado del alquiler español viene mostrando los mismos síntomas, y que año tras año, se van profundizando: una oferta excesivamente asimétrica respecto a la demanda y políticas públicas intervencionistas e ineficientes que intentan aportar soluciones a un problema estructural – encuadrando al Estado como benefactor sin medir las consecuencias económicas en las relaciones privadas –lo que logra generar el efecto contrario. Por un lado, se les asigna a los propietarios la responsabilidad del problema habitacional, motivo por el cual, se los sanciona, haciéndolos aparecer como los malos de la película.  Y por otro, un constante incremento en el número de impagos, junto a “okupaciones” ilegales, retroalimentan la sensación de incertidumbre e inseguridad.  Este círculo vicioso fomenta que, cada vez, haya más propietarios que no estén dispuestos a ofrecer sus pisos en alquiler bajo estas condiciones de mercado, incrementando el problema de la oferta.

Ante esto, y pese a que existen innumerables empresas en el mercado que comercializan seguros de impago, la oferta de inmuebles continúa en proceso de contracción. Son miles de propietarios los que prefieren tener sus pisos vacíos antes que intentar alquilarlos y exponerse a una posible situación de “okupación”, situación vinculada de inmediato con el estrés emocional.



“Son miles de propietarios los que prefieren tener sus pisos vacíos antes que intentar alquilarlos” (Foto: Economist & Jurist)

Esta realidad, hace que sea indispensable encontrar mecanismos que, ofreciendo una solución a las partes, sean verdaderos dinamizadores del mercado. La subrogación del contrato de arrendamiento a través de la contratación de empresas especializadas en garantías de impago pasa a ser una solución concreta al transformarse en una herramienta que propone una medida eficaz y eficiente.  Con su uso masivo en países con grados de incidencias e impagos, incluso mucho mayores a los de España, los contratos de garantía de impago se han convertido en una solución armónica para la actual dinámica y perfil del mercado.

Garantía de Impago vs. Seguro de Impago

La garantía de impago y el seguro de impago son dos contratos aparentemente similares, pero que en realidad son representaciones opuestas desde la lógica jurídica subyacente.

Si bien ambos resultan ser contratos accesorios de un principal – el contrato de arrendamiento – en el caso del seguro, la carga de la prueba del impago recae en el mismo propietario, quien debe hacerse cargo de un cúmulo de cuestiones administrativas tendientes a la ejecución de la póliza, a las que, posteriormente, se le suman las propias de la etapa de recobro.  En el contrato de garantía, esto no sucede así.

En el caso del seguro, la carga de la prueba del impago recae en el mismo propietario

¿Como funciona el contrato de Garantía de Impago?

En este tipo de contrato, a diferencia del de seguro, existe una subrogación de derechos y obligaciones que siendo su titular el propietario, pasan a la compañía especializada. Esto quiere decir que, desde el primer día de mora, los derechos y todas las obligaciones emergentes del contrato de arrendamiento se trasladan jurídicamente, pasando a ser potestad de la compañía de garantías, quien simultáneamente y como contrapartida, asume la obligación de pago de las mensualidades que hasta ese momento le correspondían al inquilino, ahora moroso.  De esta manera, el propietario no se verá afectado por la falta de previsibilidad del flujo de cobros mensuales de su renta, logrando evitar todo el proceso descripto y asociado a las compañías de seguros.  Hasta ahora, los propietarios tenían asumido que ese camino era el habitual, una dinámica inevitable.  Ahora, desde Finaer, en España, estamos trabajando para cambiar de raíz esta situación. La realidad financiera de los propietarios seguirá siendo la misma, ya que el atributo se basará principalmente en la eficiencia para proporcionar una rápida respuesta, lo cual le evitará cualquier tipo de situación incómoda.

Al ser la compañía de garantías quién paga el arrendamiento mensual al propietario a primer requerimiento, es la misma compañía la que pasa a ocupar el lugar del propietario con relación a la titularidad de los derechos de cobro sobre el inquilino moroso.

Esta ingeniería legal presenta claras ventajas frente al contrato de seguro de impago.  Además de las ya referidas, se potencia la eficiencia al eliminar el tiempo y la situación que debían asumir los propietarios en relación con el conjunto de actuaciones administrativas, dado que la compañía especializada asume todas las gestiones necesarias para reclamar los impagos.

Por otro lado, y a modo de entendimiento de las dilaciones que se evitan el cobro, al no tratarse de una póliza, no aplican los conceptos tales como períodos de franquicia o carencia, y mucho menos los plazos de diferimiento hasta el efectivo pago.  En paralelo, tampoco existen plazos mínimos o máximos de cobertura para que opere la garantía, ya que estamos frente a una subrogación total del contrato de arrendamiento.

A su vez, y a diferencia de una aseguradora, la compañía de garantías está especialmente profesionalizada en el tema.  Su foco y ejecución experta en el rol de actor interviniente, garantiza que la totalidad de las gestiones – tanto de cobro amigable como de posibles desahucios – serán realizadas con la mayor diligencia posible, más aún por la lógica consecuencia generada por la rápida monetización que ofrece a los propietarios.

Otro aspecto sumamente valorado por los propietarios con este tipo de garantías es que las obligaciones de estas compañías solo se extinguen una vez restituido el inmueble a su legítimo dueño.

Cabe destacar que este tipo de empresas, como es el caso de Finaer funciona a primer requerimiento, es decir, que no resulta necesario una demostración del impago ni tener que quedar sujeto a la presentación de una demanda para que se active la obligación de reintegro de las mensualidades ante la falta de cobro.  La simple entrada en mora del inquilino, debidamente notificada a la compañía, activa la obligación de pago al propietario por lo que será éste quien dinamice el procedimiento a favor de su propia previsibilidad financiera.

Solvencia Económica, Técnica y Jurídica

Naturalmente, y al margen de las evidentes ventajas mencionadas, la clave para la evaluación por parte de todo propietario pasará por conocer de antemano el grado de solvencia y capacidad de pago por parte de la compañía de garantías contratada.

Desde la perspectiva de Finaer, la actual situación del mercado de alquiler español tiene bastantes similitudes con la situación del mercado argentino de renta, allá por el año 2010.  En aquel entonces, en la Argentina, con un escenario menos alentador aún que el actual de España, la compañía Finaer daba sus primeros pasos.

Sobre la base de esa experiencia, y entendiendo la evaluación patrimonial por parte del público demandante de garantías, hemos materializado la creación de un Fondo de Reserva para Impagos, el que ya ha sido constituido en España y que, además, cuenta con la debida certificación notarial en caso de que lo requiera cualquier interesado.  Esta experiencia argentina, con más de 10 años de trabajo como antecedente y más de 50.000 garantías vigentes para más de 100.000 usuarios, sumado a la solidez sustentada en el referido Fondo de Reserva, nos permiten ofrecer un solvente servicio.  Sobre dicha base, no dudamos que la experiencia del usuario vinculada a la velocidad de respuesta y el respaldo patrimonial validable, configura el mayor atributo de valor percibido y valorado por la totalidad de la comunidad de clientes.