Validez de pacto verbal entre excónyuges sobre el uso exclusivo de la vivienda familiar y la asunción integra de cuotas hipotecarias y demás gastos relacionados con la propiedad
Uno de lo cónyuges hizo un uso exclusivo e inconsentido de la vivienda
(Imagen: E&J)
Validez de pacto verbal entre excónyuges sobre el uso exclusivo de la vivienda familiar y la asunción integra de cuotas hipotecarias y demás gastos relacionados con la propiedad
Uno de lo cónyuges hizo un uso exclusivo e inconsentido de la vivienda
(Imagen: E&J)
Fecha de resolución del caso: 14/11/2025
Número: 14359
Materia: Derecho Civil
Especialidad: / Derecho Civil
Tipo de caso: Caso Judicial
El caso
Supuesto de hecho
Barcelona, 31/01/2020
Doña Marta y Don Nacho, casados desde 2009, adquirieron por mitades indivisas una vivienda financiada mediante un préstamo hipotecario suscrito solidariamente por ambos con Banco S.A.. En febrero de 2018, tras una grave crisis matrimonial, Doña Marta abandonó la vivienda familiar junto con sus dos hijos menores, pasando a residir en pisos de alquiler, mientras Don Nacho permaneció en el inmueble común, utilizando la totalidad del mismo desde la separación de hecho.
Tras la ruptura, ambas partes mantuvieron conversaciones orientadas a la futura liquidación del condominio. Según sostiene Doña Marta, durante esas conversaciones ambas partes alcanzaron un pacto verbal: Don Nacho continuaría en el uso exclusivo de la vivienda y, como contrapartida, asumiría íntegramente las cuotas hipotecarias y los gastos vinculados (IBI, seguro del hogar y seguro de vida), mientras se avanzaba en la tasación, venta o adjudicación del inmueble. Durante casi dos años, Don Nacho abonó todos esos conceptos sin pedir a Doña Marta participación alguna, realizó incluso amortizaciones voluntarias del préstamo y nunca permitió el uso compartido, ni entregó llaves ni facilitó la entrada del agente inmobiliario contratado por Doña Marta para valorar o comercializar la vivienda.
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Ante la falta de avances y el bloqueo de Don Nacho para tasar la vivienda o permitir su venta, Doña Marta remitió un burofax en octubre de 2019 dando por finalizado el acuerdo y, en noviembre del mismo año, interpuso demanda de divorcio con petición de extinción de condominio. Poco después, en enero de 2020, Don Nacho presentó demanda ordinaria reclamando a Doña Marta el 50% de las cuotas hipotecarias y demás gastos desde febrero de 2018, alegando que nunca existió acuerdo alguno que la exonerara.
En sentencia de primera instancia, el Juzgado estimó parcialmente la demanda de Don Nacho. Consideró no acreditado el pacto verbal, entendiendo que correspondía a ambos copropietarios el pago al 50% de todos los gastos asociados a la vivienda, y por ello condenó a Doña Marta a abonar 24.092,16 € por la mitad de las cuotas hipotecarias, IBI, seguro del hogar y seguro de vida del período 2018–2020. No apreció prueba suficiente de uso exclusivo inconsentido ni de un acuerdo liberatorio, por lo que también desestimó la demanda reconvencional de Doña Marta. No hubo imposición de costas respecto de la demanda principal, aunque sí se impusieron las costas de la reconvención a Doña Marta.
Doña Marta interpuso recurso de apelación, denunciando principalmente que el juzgado había ignorado la existencia del pacto verbal y vulnerado la doctrina de los actos propios, y reiterando que Don Nacho había hecho un uso exclusivo e inconsentido de la vivienda durante todo el periodo. Don Nacho se opuso al recurso, defendiendo la inexistencia del acuerdo y la obligación legal de contribuir ambos al pago de los gastos de la vivienda.
La Audiencia Provincial, en su sentencia de 14 de noviembre de 2025, estimó parcialmente el recurso. Consideró acreditado, por la conducta prolongada de Don Nacho, su silencio durante casi dos años, la falta de reclamaciones previas, las amortizaciones voluntarias y el uso exclusivo del inmueble, que sí existió un pacto verbal válido y eficaz, en virtud del cual Don Nacho asumiría íntegramente las cuotas hipotecarias y gastos mientras utilizara la vivienda en exclusiva hasta la liquidación del condominio. En consecuencia, la Audiencia revocó íntegramente la condena impuesta en primera instancia y desestimó la demanda de Don Nacho, aplicando la buena fe y la doctrina de los actos propios.
Respecto a la demanda reconvencional, aunque reconoció que el uso exclusivo del inmueble puede generar indemnización por enriquecimiento injusto, la Audiencia entendió que tal compensación no procedía mientras el pacto verbal estuvo vigente y que no era posible fijar con precisión el momento exacto de su ruptura antes de la fecha en que Doña Marta consintió en sede de divorcio que Don Nacho mantuviera temporalmente el uso. Por todo ello, la Audiencia confirmó la desestimación de la reconvención y no impuso costas en apelación por la existencia de dudas jurídicas razonables.
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