¿Firmó su hipoteca hace 20 años? El Supremo abre la puerta a recuperar gastos que muchos creían perdidos
Una nueva resolución del Tribunal Supremo confirma que, en muchos casos, todavía pueden exigir la devolución de cantidades cobradas indebidamente por los bancos.
(Imagen: E&J)
¿Firmó su hipoteca hace 20 años? El Supremo abre la puerta a recuperar gastos que muchos creían perdidos
Una nueva resolución del Tribunal Supremo confirma que, en muchos casos, todavía pueden exigir la devolución de cantidades cobradas indebidamente por los bancos.
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Durante años, numerosos hipotecados escucharon la misma respuesta: «Ya no puede reclamar, ha pasado demasiado tiempo». Quienes firmaron una hipoteca en los años 2000 o antes de la crisis financiera asumieron que cualquier posibilidad de recuperar los gastos de constitución del préstamo había prescrito hacía mucho tiempo. Sin embargo, la realidad jurídica está evolucionando en sentido contrario.
Un reciente auto del Tribunal Supremo, de 11 de junio de 2026, vuelve a reforzar una doctrina que puede afectar a cientos de miles de consumidores en España: el plazo para reclamar la devolución de determinados gastos hipotecarios no tiene por qué comenzar cuando se firmó la hipoteca ni cuando se pagaron dichos gastos.
El problema: una factura que pagó el cliente y que quizá nunca debió pagar
Durante décadas fue habitual que las entidades financieras incluyeran en sus escrituras hipotecarias cláusulas que obligaban al consumidor a asumir todos los gastos derivados de la operación. Notaría, registro, gestoría e incluso otros conceptos asociados al préstamo quedaban íntegramente a cargo del prestatario, sin posibilidad real de negociación.
Con el paso de los años, los tribunales comenzaron a considerar que muchas de estas cláusulas eran abusivas porque trasladaban al consumidor costes que, conforme a la normativa aplicable, no debían recaer exclusivamente sobre él.
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La consecuencia fue inmediata: miles de demandas reclamando la devolución de cantidades indebidamente abonadas. Pero apareció un nuevo obstáculo.
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La gran batalla judicial: ¿desde cuándo empieza a contar el plazo?
Los bancos comenzaron a defenderse alegando que, aunque la cláusula fuera nula, la acción para reclamar el dinero estaba prescrita. Su argumento era aparentemente sencillo: si los gastos se pagaron en 2002, 2005 o 2008, habían transcurrido muchos años y el derecho a reclamar había desaparecido.
Numerosos juzgados y audiencias provinciales aceptaron inicialmente esta tesis. Sin embargo, esa interpretación generaba una evidente paradoja: el consumidor podía no saber que la cláusula era abusiva hasta muchos años después y, aun así, encontrarse con que el plazo para reclamar ya había expirado. Por esto el Supremo corrige el criterio.
La resolución dictada ahora por la Sala Primera del Tribunal Supremo vuelve a recordar la doctrina fijada por el Pleno en 2024. Según esta doctrina, salvo que el banco demuestre que el consumidor conocía antes el carácter abusivo de la cláusula, el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios comienza cuando existe una resolución firme que declara la nulidad de la cláusula que obligó a realizar esos pagos.
La importancia de esta afirmación es enorme. Supone que el mero hecho de haber firmado una hipoteca hace veinte o veinticinco años no implica automáticamente que la reclamación esté prescrita.
De hecho, el caso analizado por el Supremo tenía su origen en contratos hipotecarios suscritos en 2002 y 2006. Aun así, el Alto Tribunal considera incorrecto el criterio que daba por extinguida la acción únicamente por el tiempo transcurrido desde el pago de los gastos.
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Un mensaje claro para consumidores y entidades financieras
La resolución también revela otro dato significativo. La entidad bancaria terminó allanándose al recurso y manifestó su voluntad de devolver las cantidades reclamadas junto con los intereses correspondientes.
No se trata de un detalle menor. Cuando una entidad financiera decide allanarse en una fase tan avanzada del procedimiento, suele ser porque la jurisprudencia existente hace muy difícil sostener una posición contraria. En otras palabras: el margen de discusión sobre esta cuestión se está reduciendo considerablemente.
¿Significa esto que cualquier hipotecado puede reclamar?
No necesariamente.
Cada caso debe analizarse individualmente y existen numerosos factores que pueden influir en la viabilidad de una reclamación: la fecha del préstamo, las cláusulas concretas de la escritura, los gastos efectivamente abonados o la existencia de procedimientos previos.
Pero sí puede afirmarse algo con seguridad: muchos consumidores que descartaron reclamar porque creían que habían llegado tarde podrían no estar tan fuera de plazo como pensaban.
La importancia de la seguridad jurídica
Más allá de los importes que puedan recuperarse, esta línea jurisprudencial plantea una cuestión de fondo.
Permitir que el plazo de reclamación empiece a correr antes de que el consumidor pueda conocer razonablemente que una cláusula es abusiva vaciaría de contenido gran parte de la protección que el Derecho de consumo pretende garantizar.
Por ello, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han insistido en que las normas sobre prescripción no pueden convertir en imposible o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos reconocidos a los consumidores.
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La resolución del 11 de junio de 2026 de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Auto N.º 62/2026, ECLI:ES:TS:2026:5715A) se inscribe precisamente en esa tendencia: reforzar la efectividad real de la protección frente a cláusulas abusivas y evitar que el paso del tiempo se convierta en un blindaje automático para prácticas declaradas contrarias al Derecho de consumo.
Una pregunta que muchos deberían volver a hacerse: durante años, miles de personas archivaron facturas, escrituras y recibos convencidas de que ya no podían hacer nada. La jurisprudencia más reciente del Supremo invita a replantear esa conclusión.
Porque, en materia de gastos hipotecarios, el tiempo transcurrido desde la firma del préstamo ya no es, por sí solo, el argumento definitivo que muchos bancos quisieran que fuera.
