Daciones en pago, quitas y cesiones de crédito: los riesgos fiscales ocultos en operaciones de insolvencia
Son mecanismos perfectamente válidos desde el punto de vista civil y mercantil, pero, desde la perspectiva tributaria, son operaciones especialmente sensibles
(Imagen: E&J)
Daciones en pago, quitas y cesiones de crédito: los riesgos fiscales ocultos en operaciones de insolvencia
Son mecanismos perfectamente válidos desde el punto de vista civil y mercantil, pero, desde la perspectiva tributaria, son operaciones especialmente sensibles
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La campaña de la renta volvió a poner sobre la mesa una cuestión que aparece con frecuencia en procedimientos de insolvencia, refinanciaciones y negociaciones hipotecarias: la fiscalidad de las daciones en pago, las quitas de deuda y las cesiones de créditos hipotecarios.
Lo que muchas veces se presenta como una solución jurídica para cancelar una deuda puede acabar convirtiéndose en un problema tributario inesperado. Ello ocurre porque, desde el punto de vista del IRPF, estas operaciones no siempre se analizan conforme a la lógica económica que manejan las partes, sino conforme a criterios de valoración fiscal, doctrina administrativa y reglas específicas sobre alteraciones patrimoniales.
La dación en pago sí puede tributar en IRPF
Uno de los errores más habituales consiste en pensar que la entrega de un inmueble para cancelar una deuda no tiene consecuencias tributarias. Sin embargo, desde la perspectiva del IRPF, la dación en pago puede constituir una alteración patrimonial sujeta al impuesto. La operación no queda fuera de tributación por el simple hecho de que sirva para extinguir una deuda.
El punto de partida se encuentra en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, del IRPF, que define las ganancias y pérdidas patrimoniales como: «Las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición».
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Por ello, cuando un inmueble se transmite para cancelar un préstamo hipotecario, puede existir una alteración patrimonial susceptible de generar una ganancia o una pérdida patrimonial. La complejidad aparece al determinar cuál es realmente el valor de transmisión que debe tomarse en consideración.
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El verdadero conflicto: el valor de la operación
En muchas operaciones las partes toman como referencia el valor pactado, el importe de la deuda pendiente, el valor de referencia catastral o una tasación previa. Pero fiscalmente esos importes no siempre resultan suficientes. La Administración Tributaria puede cuestionar los valores declarados si considera que no reflejan adecuadamente la realidad económica de la operación o el valor de mercado del inmueble.
En las daciones en pago, suele analizarse la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de transmisión. En la práctica, este último puede vincularse al importe de la deuda cancelada, sin perjuicio de que la Administración pueda comprobar o discutir el valor declarado cuando existan indicios de que no se corresponde con el valor real de la operación.
Por eso, la forma en que se documenta la operación y la justificación económica de los valores utilizados son elementos esenciales para reducir contingencias fiscales.
¿Estamos ante una dación o ante una permuta?
Desde una perspectiva estrictamente tributaria, determinadas operaciones pueden generar dudas sobre su verdadera naturaleza económica. No toda dación en pago es una permuta. Sin embargo, cuando la estructura de la operación implica el intercambio de bienes o derechos, puede resultar relevante la regla específica prevista para las permutas en el artículo 37.1.h) de la Ley del IRPF.
Este precepto establece que, en las permutas de bienes o derechos, la ganancia o pérdida patrimonial se determina por diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes valores:
- El valor de mercado del bien o derecho entregado.
- O el valor de mercado del bien o derecho recibido a cambio.
La consecuencia práctica es importante: aunque formalmente la operación se haya planteado tomando como referencia una deuda o un valor pactado, Hacienda puede atender a la realidad económica y a los valores de mercado si entiende que la operación encubre un intercambio de activos o derechos con un valor superior al declarado.
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Cesiones de crédito hipotecario y daciones posteriores
Las cesiones de créditos hipotecarios añaden una capa adicional de complejidad. Puede ocurrir, por ejemplo, que un crédito hipotecario sea adquirido por un tercero por un importe inferior al nominal de la deuda y que, poco después, se formalice una dación en pago del inmueble gravado.
En estos casos, el riesgo fiscal no se limita a comprobar si civilmente la cesión o la dación son válidas. La Administración puede analizar si existe coherencia entre:
- El precio pagado por el crédito.
- El importe de la deuda pendiente.
- El valor del inmueble.
- Las tasaciones existentes.
- El valor de referencia.
- El resultado económico final de la operación.
Cuando existen diferencias relevantes entre estos elementos, aumenta el riesgo de comprobación y de regularización.
La importancia de las tasaciones hipotecarias
La cuestión se complica todavía más por la relevancia que pueden adquirir las tasaciones hipotecarias.
En la práctica, la Administración puede utilizar tasaciones previas, informes técnicos, valores de referencia u otros indicios para contrastar los valores declarados por las partes. Esto provoca una situación especialmente delicada: inmuebles que en su día fueron valorados de forma elevada para obtener financiación pueden acabar generando posteriormente contingencias fiscales si, años después, se transmiten o se entregan en pago por valores sensiblemente inferiores.
Por ello, antes de formalizar una dación en pago o una operación vinculada a una cesión de crédito hipotecario, resulta recomendable contar con una valoración técnica actualizada, motivada y coherente con el estado real del inmueble y del mercado.
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La condonación de deuda: una de las zonas más conflictivas
Otro de los aspectos más sensibles es el tratamiento fiscal de las quitas o condonaciones parciales de deuda. Con carácter general, cuando a un deudor se le reduce o extingue una deuda sin que tenga que satisfacerla íntegramente, puede ponerse de manifiesto una renta o ganancia patrimonial a efectos del IRPF, salvo que resulte aplicable una exención específica o que la operación tenga un tratamiento tributario distinto por su causa jurídica.
La cuestión no debe analizarse de forma automática. Es necesario atender a la causa de la condonación, al contexto económico en que se produce y a la relación entre acreedor y deudor. No es lo mismo una quita acordada en el marco de una negociación real con un deudor insolvente que una condonación gratuita realizada por mera liberalidad.
El problema del ‘animus donandi’
La doctrina administrativa y la práctica tributaria distinguen entre condonaciones realizadas por motivos económicos o comerciales y condonaciones realizadas por mera liberalidad. Si la Administración interpreta que existe voluntad de liberalidad, la operación puede perder su carácter económico y aproximarse a una donación encubierta.
En esos casos, la consecuencia fiscal puede ser relevante:
- La pérdida del acreedor podría no resultar fiscalmente computable.
- La renta del deudor podría no analizarse como una mera quita negocial.
- Podría abrirse la puerta a una eventual tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en función de las circunstancias del caso.
La dificultad práctica reside en acreditar que la quita responde a una negociación real, a una situación de insolvencia efectiva o a una finalidad económica razonable.
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La vivienda habitual tiene una protección fiscal específica
El artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF establece una exención relevante para determinados supuestos de dación en pago y ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. En concreto, pueden quedar exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor, cuando la transmisión se realice para cancelar deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la propia vivienda.
La norma también contempla la exención para las ganancias derivadas de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales sobre la vivienda habitual, siempre que concurran los requisitos legales.
Ahora bien, esta protección no es automática. Es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Además, debe prestarse atención al origen y naturaleza de la deuda hipotecaria. El precepto se refiere a deudas contraídas con entidades de crédito o con otras entidades que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
¿Qué ocurre si el crédito hipotecario ha sido cedido?
La cesión del crédito hipotecario a un tercero no debería analizarse de forma aislada ni llevar automáticamente a negar la protección fiscal cuando la deuda originaria y la operación cumplen los requisitos legales.
No obstante, conviene evitar planteamientos demasiado amplios. La aplicación de la exención dependerá de las circunstancias concretas:
- La naturaleza de la deuda.
- La condición de vivienda habitual.
- La existencia de hipoteca sobre la propia vivienda.
- La finalidad cancelatoria de la operación.
- La inexistencia de otros bienes suficientes para evitar la transmisión.
Por ello, en operaciones en las que el acreedor original ha cedido el crédito, resulta especialmente importante documentar correctamente la cadena de titularidad del crédito y la relación entre la dación en pago y la cancelación de la deuda hipotecaria.
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Concurso de acreedores y segunda oportunidad
En escenarios de insolvencia, el procedimiento concursal puede tener una importante dimensión tributaria.
La disposición adicional 43.ª de la Ley del IRPF declara exentas determinadas rentas obtenidas por deudores en el marco de procedimientos concursales o preconcursales contemplados en la normativa concursal, como consecuencia de quitas, daciones en pago o exoneraciones del pasivo insatisfecho, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la propia norma.
La finalidad de esta regla es clara: evitar que una persona insolvente tenga que tributar por rentas que afloran, precisamente, porque una deuda ha sido reducida, cancelada o exonerada en un contexto legal de insolvencia.
No obstante, tras la reforma concursal introducida por la Ley 16/2022 y la evolución de los mecanismos de reestructuración y segunda oportunidad, pueden surgir dudas interpretativas en supuestos concretos. Por ello, no basta con invocar genéricamente la existencia de una quita o exoneración: es necesario comprobar si la operación encaja exactamente en el ámbito de la exención.
La prueba del valor real: una cuestión decisiva
En este tipo de operaciones, la prueba documental adquiere una importancia esencial. Aunque la normativa no exige acudir necesariamente a una tasadora concreta ni a un perito específico en todos los casos, sí resulta altamente recomendable contar con informes técnicos sólidos, emitidos con carácter previo a cualquier comprobación administrativa y suficientemente motivados.
La experiencia práctica demuestra que Hacienda suele cuestionar especialmente:
- Operaciones realizadas en plazos muy próximos.
- Cesiones recientes de crédito seguidas de daciones inmediatas.
- Valoraciones significativamente inferiores a tasaciones hipotecarias previas.
- Diferencias relevantes entre deuda pendiente y valor del inmueble.
- Operaciones entre partes relacionadas o con vínculos económicos previos.
La clave no está solo en que la operación sea válida desde el punto de vista civil, sino en que su valoración fiscal resulte defendible.
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Conclusión: operaciones válidas, pero fiscalmente sensibles
Las daciones en pago, las cesiones de créditos hipotecarios y las quitas de deuda constituyen mecanismos perfectamente válidos desde el punto de vista civil y mercantil. Sin embargo, desde la perspectiva tributaria, son operaciones especialmente sensibles.
El riesgo aumenta cuando concurren diferencias relevantes entre deuda y valor del inmueble, quitas elevadas, valores de referencia reducidos, tasaciones hipotecarias históricas superiores o cesiones de crédito seguidas de transmisiones inmediatas.
En estos casos, la Administración Tributaria suele centrar sus comprobaciones en tres cuestiones principales:
- El verdadero valor económico de la operación.
- La existencia o no de liberalidad.
- La coherencia entre la realidad patrimonial y la tributación declarada.
Por eso, en este tipo de operaciones, el principal riesgo no suele estar en la escritura. Suele aparecer después, cuando llega la comprobación de Hacienda.
