La fiscalidad de la opción de compra: claves tributarias para evitar errores en este tipo de operaciones
La opción de compra es una herramienta jurídica cada vez más utilizada en operaciones patrimoniales y empresariales, por ello conviene conocer con precisión las obligaciones tributarias que pueden derivarse de este tipo de contratos
(Imagen: E&J)
La fiscalidad de la opción de compra: claves tributarias para evitar errores en este tipo de operaciones
La opción de compra es una herramienta jurídica cada vez más utilizada en operaciones patrimoniales y empresariales, por ello conviene conocer con precisión las obligaciones tributarias que pueden derivarse de este tipo de contratos
(Imagen: E&J)
La opción de compra es una figura jurídica ampliamente utilizada en el tráfico mercantil e inmobiliario por la seguridad y flexibilidad que ofrece a las partes. Mediante este contrato, el propietario de un bien concede a otra persona el derecho a adquirirlo en unas condiciones previamente pactadas, fijando un precio y un plazo para ejercer esa facultad. Aunque es especialmente frecuente en operaciones inmobiliarias, también puede utilizarse sobre bienes muebles u otros derechos.
En muchas ocasiones, además, el concedente recibe una cantidad económica por otorgar ese derecho, conocida habitualmente como prima de la opción de compra.
Desde el punto de vista tributario, tanto la concesión de la opción como su posterior ejercicio —o incluso su no ejercicio— pueden generar distintas consecuencias fiscales que conviene conocer.
La tributación de la prima
La primera consecuencia fiscal aparece en el momento en que se concede la opción de compra y el propietario recibe la correspondiente prima. Para el concedente, esa cantidad tendrá un tratamiento diferente según actúe o no en el ejercicio de una actividad económica.
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Si actúa como particular y al margen de cualquier actividad empresarial, la prima constituirá una ganancia patrimonial que deberá integrar en su declaración del IRPF.
Por el contrario, si concede la opción dentro del desarrollo de una actividad económica, esa cantidad tendrá la consideración de ingreso de la actividad y tributará en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.
(Imagen: E&J)
¿Qué impuestos debe pagar quien adquiere la opción?
La tributación del optante dependerá de quién conceda la opción.
Cuando el concedente actúe como empresario o profesional, la prima estará sujeta al IVA, que con carácter general será del 21 %.
Si, por el contrario, quien concede la opción actúa como particular, el adquirente deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En este último supuesto conviene recordar que, a efectos fiscales, la normativa presume que la base imponible no podrá ser inferior al 5 % del precio pactado para la futura compraventa, con independencia de que las partes hayan acordado una prima inferior o incluso no hayan pactado ninguna.
La ejecución de la opción
Cuando finalmente el beneficiario decide ejercer la opción de compra, la tributación de la operación será, con carácter general, la misma que correspondería a una compraventa ordinaria. La única especialidad relevante aparece cuando la prima satisfecha inicialmente se descuenta del precio definitivo de venta. En ese caso, deberá tenerse en cuenta que esa parte del precio ya tributó previamente bajo un concepto distinto.
En cuanto al transmitente, si actúa como particular podrá generarse una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Si desarrolla una actividad económica, el resultado de la operación se integrará en el rendimiento de dicha actividad o en el Impuesto sobre Sociedades.
Por su parte, el adquirente tributará normalmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando compre a un particular o por el IVA correspondiente cuando el vendedor actúe como empresario.
No obstante, conviene recordar que la tributación concreta dependerá también de las características del bien transmitido. Existen supuestos en los que determinadas operaciones pueden beneficiarse de exenciones o de tipos impositivos específicos, especialmente en el ámbito inmobiliario.
(Imagen: E&J)
¿Qué ocurre si finalmente no se ejerce la opción?
No todas las opciones de compra llegan a ejecutarse. Cuando no se hubiera pactado ninguna prima, la falta de ejercicio de la opción no suele generar consecuencias fiscales relevantes.
Sin embargo, si el optante pagó una prima por adquirir ese derecho, la situación cambia. El concedente ya habrá tributado por esa cantidad en el momento de recibirla, con independencia de que la compraventa llegue o no a producirse.
Para el optante, en cambio, la pérdida de la prima podrá tener trascendencia fiscal. Si actuaba como particular, podrá generar una pérdida patrimonial en su IRPF. Si la operación estaba vinculada a una actividad económica, dicha cantidad podrá tener la consideración de gasto deducible.
Una correcta planificación evita conflictos posteriores
La opción de compra es una herramienta jurídica muy útil y cada vez más utilizada en operaciones patrimoniales y empresariales. No obstante, su tratamiento fiscal varía en función de numerosos factores: la condición de las partes, la existencia o no de prima, la naturaleza del bien transmitido y la forma en que finalmente se desarrolle la operación.
Analizar previamente estas circunstancias permite evitar errores y conocer con precisión las obligaciones tributarias que pueden derivarse de este tipo de contratos.
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