Alquiler de temporada: qué debe demostrar ahora el propietario para no perder el control
El RD-ley 26/2026 exige justificar la causa del alquiler y permite que un contrato temporal pase al régimen de vivienda habitual
(Imagen: E&J)
Alquiler de temporada: qué debe demostrar ahora el propietario para no perder el control
El RD-ley 26/2026 exige justificar la causa del alquiler y permite que un contrato temporal pase al régimen de vivienda habitual
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El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado hoy en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en vigor desde hoy jueves, cambia las reglas del alquiler de temporada y por habitaciones, muy usado en pisos de estudiantes. Para el propietario, el riesgo es concreto: un contrato mal fundamentado puede pasar a regirse por el régimen de vivienda habitual.
Qué exige ahora la ley
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de quien está «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable». Incluye expresamente el alquiler de una habitación o estancia.
El contrato debe prever de forma expresa la causa del desplazamiento. Esa causa ha de ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae sobre el arrendador (artículo 7.2). La duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses.
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El articulado del Real Decreto-ley (disponible en el botón ‘descargar resolución’) no menciona a los estudiantes ni distingue por nacionalidad. La exposición de motivos sí los cita, pero como residentes permanentes afectados por la desviación al alquiler de temporada. Un curso académico encaja razonablemente en la causa justificada, pero la norma no lo dice: quien alquile debe poder demostrarlo. Hablar de protección específica para universitarios, españoles o extranjeros, no tiene base en el articulado.
La sanción: contrato de vivienda habitual desde el primer día
Si falta la causa debidamente prevista, el contrato pierde su naturaleza temporal y queda sometido al régimen de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización». En la práctica, el arrendador queda vinculado a las prórrogas obligatorias de ese régimen, con un plazo de cinco años, o siete si es persona jurídica (artículos 9 y 10 LAU). El inquilino, en cambio, puede desistir pasados seis meses con un mes de preaviso (artículo 11.1).
La misma consecuencia se aplica en otros dos casos:
- si el arrendamiento supera los doce meses sin justificar la causa;
- si se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda. Entonces el primero se entiende celebrado como de vivienda habitual.
Además, cuando se encadenan contratos temporales sobre una misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir cada año por encima del IRAV, el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda.
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Habitaciones: un techo a la suma de rentas
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (artículo 17.9 LAU). En zona de mercado residencial tensionado, esa cifra debe respetar además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del mismo artículo.
El inquilino temporal, por su parte, puede desistir una vez transcurrido un mes desde la firma, con diez días de preaviso y sin indemnización para el arrendador (artículo 11.2).
Contratos firmados hasta hoy
Los contratos de temporada y de vivienda temporal anteriores a la entrada en vigor siguen rigiéndose por el régimen anterior hasta el fin del plazo pactado. Al vencer, se extinguen sin posibilidad de prórroga (disposición transitoria octava). Si se renuevan, se aplicará ya la nueva regulación.
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Qué conviene revisar
- Causa escrita y concreta: por ejemplo, matrícula o admisión en un centro, o el periodo lectivo en que se basa la estancia.
- Duración ajustada al curso y, en principio, inferior a doce meses.
- Historial del piso: cuántos contratos seguidos hay con el mismo inquilino.
- Suma de rentas de las habitaciones frente a la renta de la vivienda completa.
- Normativa autonómica, que el propio texto salva y que puede ser más exigente.
Una cautela
Al ser un real decreto-ley, debe someterse a debate y votación de totalidad en el Congreso de los Diputados en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución). Rige desde este jueves, pero si se tramita como proyecto de ley, su contenido podría modificarse.
