Firmaron que pagaría el triple si no dejaba el piso a tiempo: la Audiencia Provincial de Barcelona dice que no
El tribunal provincial anula una penalización de 6.000 euros al mes en un contrato de 2.000, pero avala el IBI y el seguro de impago a cargo del inquilino
(Imagen: E&J)
Firmaron que pagaría el triple si no dejaba el piso a tiempo: la Audiencia Provincial de Barcelona dice que no
El tribunal provincial anula una penalización de 6.000 euros al mes en un contrato de 2.000, pero avala el IBI y el seguro de impago a cargo del inquilino
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La Audiencia Provincial de Barcelona ha declarado abusiva la cláusula de un contrato de alquiler que obligaba al inquilino a pagar el triple de la renta diaria por cada día de retraso en devolver la vivienda al terminar el arrendamiento. Con una renta de 2.000 euros mensuales, la penalización habría supuesto 6.000 euros al mes, más la actualización, a sumar a lo que ya debía abonar por seguir en el piso. La Sección 4ª, en su sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) anula esa penalidad, pero respalda otras tres estipulaciones que muchos inquilinos cuestionan: la repercusión del IBI, los gastos de comunidad y el seguro de impago de rentas.
El caso nace de una demanda de desahucio por falta de pago que BCN Housing Place S.L. presentó el 9 de septiembre de 2024 contra su arrendataria. El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona la estimó íntegramente el 12 de marzo de 2025: declaró resuelto el contrato, ordenó el desalojo y condenó a la inquilina a pagar 2.696,35 euros, más la indemnización por ocupación y las costas. La arrendataria, consumidora, recurrió. Había formulado además una reconvención contra diez cláusulas, pero en la vista se acordó, con la conformidad de ambas partes, que solo se examinarían las cuatro vinculadas a la cantidad reclamada, por la conexidad que exige el artículo 406 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La Sala no cuestiona que las cláusulas penales tengan cabida en los alquileres de vivienda. Recuerda que el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite pactar garantías adicionales a la fianza y cita resoluciones que las han admitido. Pero concluye que esta resulta desproporcionada: es un importe muy elevado y no se justificó por qué se fijó en el triple y no en otra cifra. Subraya, además, que el pago de la pena no eximía de abonar la indemnización por ocupación, de modo que ambas cantidades se acumulaban. Se apoya en dos sentencias de la Sección 13ª de la propia Audiencia, la 490/2025 y la 771/2024, que se pronunciaron en el mismo sentido ante cláusulas del triple de la renta, la segunda en un contrato sin relación de consumo.
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El efecto práctico es inmediato. Mientras la arrendataria siga en la vivienda, solo deberá una indemnización equivalente a la renta mensual, «sin aplicación en ningún caso de la penalidad contractualmente fijada». La Sala lo precisa de forma expresa para evitar problemas en la fase de ejecución.
Lo que sí se salva: IBI, seguro de impago y comunidad
Distinto es el destino de las otras cláusulas. Sobre el IBI, la Audiencia recuerda que el artículo 20.1 de la LAU permite repercutir al inquilino tributos y gastos generales si el pacto consta por escrito y fija el importe anual a la fecha del contrato. Aquí figuraban 754,44 euros para el primer año, prorrateados en 62,87 euros mensuales. Como esa norma establece una posibilidad de pacto y no una regla imperativa, admite el control de abusividad, pero la Sala no aprecia abuso. Entre sus argumentos, que si el impuesto no se repercutiera podría tener un reflejo indirecto en una renta más alta. Reconoce que la Sección 28ª de la Audiencia de Madrid sí la ha considerado abusiva en otras resoluciones.
El seguro de impago de rentas, con una prima anual inicial de 771,93 euros, también supera el examen. La Sala lo encuadra como garantía adicional del artículo 36.5 de la LAU y da peso a que figurase en una adenda específica, lo que a su juicio permite inferir una negociación adicional. En cuanto a los gastos de comunidad, esa cláusula no estaba expresamente impugnada, y la Sala admite que el pronunciamiento de instancia no era imprescindible. Aun así rechaza que hubiera incongruencia extra petita, porque esos gastos forman parte de la cantidad reclamada y el juzgado debía pronunciarse sobre su exigibilidad.
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La deuda baja a 1.502,86 euros
La estimación del recurso es solo parcial. La Audiencia mantiene la resolución del contrato y el desahucio, pero fija en 1.502,86 euros la cantidad exigible al tiempo del juicio, más intereses. Para llegar a esa cifra deduce 637,89 euros. Excluye el resto del recibo de enero de 2024 y los recibos devueltos de abril, mayo, junio, agosto y septiembre de 2024, porque eran anteriores a la demanda y debieron incluirse en ella. También excluye el consumo de gas de enero de 2024, que la arrendadora acreditó con un recibo propio y no con la factura de la compañía suministradora, como exige el contrato. Mantiene, en cambio, los recibos de octubre y diciembre de 2024 y de enero y febrero de 2025, al considerar que el contrato concreta las cantidades exigibles y supera el control de transparencia.
En costas, cada parte pagará las suyas en primera instancia y las comunes por mitad, y no hay condena en la apelación. La resolución procede de una sola sección de una audiencia provincial y admite recurso de casación en el plazo de veinte días. No fija doctrina del Tribunal Supremo y, como la propia sentencia reconoce en materia de IBI, los criterios entre audiencias siguen divididos.
