Lee bien lo que firmas en tu alquiler: de 1.810 euros de garantía solo recuperan 610 euros y el saldo se fue en pintura
La AP de Barcelona descuenta 1.199€ de repintado a tres inquilinos, pero les da la razón en la rebaja de renta
(Imagen: E&J)
Lee bien lo que firmas en tu alquiler: de 1.810 euros de garantía solo recuperan 610 euros y el saldo se fue en pintura
La AP de Barcelona descuenta 1.199€ de repintado a tres inquilinos, pero les da la razón en la rebaja de renta
(Imagen: E&J)
Tres inquilinos reclamaron los 1.810 euros que habían entregado al firmar el contrato de subarriendo de un piso en Vilafranca del Penedès: 674,89 de fianza y 1.135,10 de garantía complementaria. Tras un pleito registrado en 2022, la Audiencia Provincial de Barcelona les da la razón solo en parte: recuperan 610,28 euros. Los otros 1.199,72 se compensan con lo que la subarrendadora gastó en repintar la vivienda.
La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolucón’), de la magistrada María dels Àngels Gomis Masqué, responde a una duda frecuente al salir de un alquiler: quién paga la pintura. Y recuerda que una rebaja de renta no se pierde porque el arrendador así lo afirme.
Del contrato de 2020 a una liquidación de 4.950 euros
Todo empezó con un contrato de subarriendo firmado el 7 de diciembre de 2020. Resuelto el contrato y devuelta la posesión, los inquilinos pidieron el reintegro. La subarrendadora, Tobal Invest, S.L., se negó y les envió una liquidación según la cual ellos le debían 4.950 euros, cuenta que rechazaron.
Tobal alegaba que la rebaja de renta dependía de unas obras no ejecutadas, que la resolución respondía a ruidos y molestias a los vecinos, con presencia de la policía local en más de una ocasión, y que el piso no se entregó en las condiciones pactadas. Reconvino por 6.000 euros. Admitía que fianza y garantía eran un crédito compensable: si ganaba, los inquilinos pagarían 4.190.
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(Imagen: E&J)
El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Vilafranca del Penedès dio la razón a los inquilinos el 19 de enero de 2023: estimó la demanda, rechazó la reconvención e impuso las costas a Tobal, que apeló por error en la valoración de la prueba.
La rebaja de renta no se pierde «por las buenas»
La partida más abultada de la reconvención era de 5.043,12 euros: una rebaja de 420,26 euros mensuales multiplicada por 12 mensualidades. Para Tobal, los inquilinos habían incumplido las intervenciones que la justificaban.
La Audiencia no lo acepta. La cláusula 16.ª obligaba a los subarrendatarios, a cambio de la rebaja, a instalar la iluminación, arreglar las puertas, equipar las habitaciones con persianas y limpiar el piso. Pero el contrato no condiciona la rebaja a esas tareas ni prevé su pérdida como sanción, y tampoco fija plazo para hacerlas, en un arrendamiento pactado a siete años.
El incumplimiento, además, no quedó suficientemente acreditado y no puede conllevar perder la rebaja «sin establecer modulación alguna» sobre el tiempo transcurrido o el alcance de la falta.
La pintura sí: lo que se firma pesa más que la costumbre
Con la pintura, el resultado cambia. La Audiencia recuerda que la doctrina mayoritaria no imputa al arrendatario el deterioro de la pintura, por derivar del uso normal o del paso del tiempo, salvo que exceda de lo normal o se haya pactado otra cosa.
Aquí se pactó otra cosa. Según la cláusula 12.ª in fine, los subarrendatarios debían devolver la vivienda en las condiciones en que la recibieron: «pintada, limpia y reparados los desperfectos en paredes y techos».
Tobal repintó el piso al recuperarlo y lo acreditó con una factura no impugnada. Los inquilinos sostenían que ya habían pintado antes de entregar las llaves, pero no lo probaron: sus fotografías fueron impugnadas y no formaron la convicción del tribunal, y la testifical, inadmitida en primera instancia, no se propuso de nuevo en apelación. Deben asumir los 1.199,72 euros.
Las cuentas finales y las costas
La cuenta final es una resta: 1.810 euros de fianza y garantía menos 1.199,72 de pintura. Tobal pagará 610,28 euros, con interés legal desde la demanda.
En primera instancia no hay imposición de costas porque la estimación de la demanda y de la reconvención es parcial (art. 394.2 de la LEC). En apelación tampoco, porque el recurso se estima, aunque sea en parte (art. 398.2 LEC), lo que además lleva a devolver a Tobal el depósito para recurrir. Contra la sentencia no cabe recurso.
Qué deja el caso
La sentencia ilustra pautas para ambos lados del contrato. Quien firma una cláusula que obliga a devolver el piso pintado asume ese coste al salir, aunque la regla general proteja al arrendatario por el desgaste normal. Y la rebaja de renta por obras no hechas tropieza, en este contrato, con la falta de una consecuencia pactada y de un plazo para ejecutarlas.
También queda a la vista el peso de la prueba: los inquilinos que afirmaban haber pintado antes de marcharse no lograron demostrarlo.
El pleito, además, tiene su propia lección de tiempo: los autos llegaron a la Audiencia en septiembre de 2023 y la sentencia es de noviembre de 2026, en un litigio que nació de 1.810 euros y llegó a plantear 6.000.
