Condenada una comunidad de propietarios a indemnizar con 8.000 euros al dueño de un local por las filtraciones de agua provenientes de una terraza privativa

La Audiencia Provincial de Navarra ha condenado a una comunidad de propietarios a indemnizar con casi 8.000 euros al propietario de un local ubicado en la planta baja del edificio por los daños causados en el techo del comercio por las filtraciones de agua provenientes de la terraza privada de la vivienda de arriba. Asimismo, la comunidad tendrá la obligación de ejecutar las soluciones técnicas necesarias para solventar de modo definitivo y total la causa de las filtraciones de agua que afectan al local comercial.

Según consta en la sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’), desde otoño de 2019, con motivo de un periodo largo de precipitaciones, el local viene padeciendo humedades y filtraciones de agua procedentes de la lluvia, habiéndose ocasionado daños materiales en el techo y las paredes, ya que cada vez que llueve los falsos techos se caen al suelo al colapsar por el peso del agua contenida en el material aislante existente sobre él y las humedades continuadas. Concretamente, los daños se producen en una zona del comercio que está situada justo debajo de la terraza de la vivienda superior.

La terraza de esa vivienda, aunque hace de cubierta del local, no es un elemento común ni integrante de la comunidad de propietarios, sino que es propiedad privativa del propietario del inmueble.

Desde que se conoció que la terraza filtraba agua al local, el propietario del comercio ha venido reclamando los daños ocasionados a la comunidad de propietarios, habiendo remitido hasta tres requerimientos extrajudiciales a la representante de la comunidad a través de su entidad aseguradora. No obstante, ésta nunca ofreció respuesta o contestación alguna. Por ello, el dueño del local acudió a la vía judicial, demandando a la comunidad.

La comunidad de propietarios, por su parte, se opuso a la demanda alegando, entre otros motivos, falta de legitimación pasiva de la comunidad y señalando como responsable exclusivo de los daños ocasionados en local comercial al propietarios de la vivienda, ya que éste ostenta la propiedad privada de la terraza y los estatutos comunitarios le imponen la obligación de realizar las correspondientes labores de limpieza y conservación de la terraza que como anexo le pertenece.

(Imagen: E&J)

Las filtraciones de agua se deben a un defecto en la lámina de impermeabilización ubicada bajo la terraza

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona desestimó la demanda al apreciar la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por la comunidad de propietarios. La juzgadora de instancia entendió que la terraza de la que provenían las filtraciones de agua causantes de los daños era de naturaleza privativa, no comunitaria, por lo que debía desestimarse la demanda.

La sentencia de instancia fue recurrida en apelación por el dueño del local, insistiendo en que la causa de los daños ocasionados en el comercio provendrían, tal y como sostiene el perito de su compañía aseguradora, de un defecto de la lámina de impermeabilización existente bajo la terraza del edificio —concretamente entre el techo y el forjado del local comercial en cuestión y el solado de la terraza del vecino de la planta superior—. Dicho elemento, la lámina de impermeabilización, ostentaría naturaleza común, con independencia de la propiedad (privativa) de la propia terraza, por lo que la responsabilidad recaería en la comunidad de propietarios, ya que no consta que el propietario de la terraza haya actuado de manera dolosa o negligente, ni tampoco consta que dichas filtraciones se deban por la falta de mantenimiento ordinario de la terraza.

La Audiencia Provincial de Navarra, por su parte, ha fallado dando la razón al dueño del local comercial al entender que es la comunidad de propietarios la que debe responder “necesariamente” frente al propietario demandante.

En consecuencia, se revoca la sentencia dictada por el Juzgado y estimando íntegramente la demanda, se condena a la comunidad a abonar al perjudicado 7.977 euros en concepto de daños y se la impone la obligación de reparar la debida impermeabilización de la terraza, previa retirada del solado de la misma.

(Imagen: E&J)

La lámina de impermeabilización es de naturaleza común, aunque la terraza sea privativa

En el presente caso, la terraza anexa a la vivienda ubicada encima del local comercial es propiedad privada al no ostentar la naturaleza de elemento común o integrante de la comunidad de propietarios, no obstante, hace de cubierta del edificio —a nivel sobre la cubierta del local existente en la planta baja— y por tanto, tiene “naturaleza de elemento común por cuanto cumple una función esencial en el ámbito de propiedad horizontal como es la de garantizar la debida estanqueidad e impermeabilización de los elementos (privativos o comunitarios) del resto de usuarios o propietarios del edificio, evitando la causación de perjuicios directos o indirectos a los mismos (como ha sucedido en este supuesto)”, señala la Audiencia Provincial.

Y aunque es cierto que los estatutos comunitarios establecen que será obligación de los propietarios de las viviendas que tienes anexas las terrazas asumir los gastos de limpieza y conservación de las mismas, los magistrados argumentan al respecto que los estatutos no concretan con precisión la extensión de tales laborales de conversación: “Se entiende que se refieren a la parte de la terraza respecto de la que dicho vecino ostenta la propiedad exclusiva o privativa, como el solado, pero no respecto a la lámina de impermeabilización existente bajo el mismo, que constituye en puridad responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada”.

Además, como la comunidad no ha aportado ninguna prueba que acredite que los daños en cuestión se deban a una actuación dolosa o negligente del propietario de la vivienda y la terraza, ni tampoco que éste ha incumplido la obligación de mantenimiento que le imponen los estatutos, para la Audiencia Provincial de Navarra es la comunidad de propietarios la que debe responder frente al dueño del local comercial.