El Supremo avala la duración trienal en contratos de mantenimiento de ascensores cuando existe descuento real y mejora del servicio
Ni las empresas pueden blindar contratos mediante permanencias excesivas o penalizaciones abusivas, ni las comunidades pueden desvincularse sin coste cuando han aceptado ventajas económicas y técnicas asociadas a una duración mínima razonable
(Imagen: E&J)
El Supremo avala la duración trienal en contratos de mantenimiento de ascensores cuando existe descuento real y mejora del servicio
Ni las empresas pueden blindar contratos mediante permanencias excesivas o penalizaciones abusivas, ni las comunidades pueden desvincularse sin coste cuando han aceptado ventajas económicas y técnicas asociadas a una duración mínima razonable
(Imagen: E&J)
La Sala Primera del Tribunal Supremo rechaza que sea abusiva, en este caso concreto, una cláusula de permanencia de tres años incluida en contratos de mantenimiento de ascensores suscritos por una comunidad de propietarios. La clave del fallo está en que la duración pactada estaba vinculada a una rebaja del precio y a una ampliación de coberturas respecto del contrato anterior.
Una sentencia relevante para comunidades de propietarios y empresas de mantenimiento
El Tribunal Supremo, en su sentencia 541/2026, de 9 de abril, ha abordado una cuestión recurrente en materia de propiedad horizontal y contratación con consumidores: la validez de las cláusulas de duración mínima y penalización en contratos de mantenimiento de ascensores.
El litigio enfrentó a una empresa dedicada a la instalación y reparación de ascensores con una comunidad de propietarios de Lugo, tras la resolución anticipada de varios contratos de mantenimiento de ascensores. Los contratos tenían una duración de tres años, eran prorrogables tácitamente por periodos iguales y exigían un preaviso de 60 días para evitar la prórroga. Además, contemplaban la devolución de determinadas bonificaciones si la comunidad resolvía el contrato antes del vencimiento.
El origen del conflicto
La comunidad de propietarios decidió contratar con otra empresa por razones técnicas y económicas, comunicando a la mercantil de ascensores la suspensión de la relación contractual. La compañía demandó a la comunidad y reclamó, entre otros conceptos, la devolución de bonificaciones y el coste de instalaciones realizadas sin cargo.
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En primera instancia, el juzgado desestimó la demanda al considerar abusiva la cláusula. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Lugo estimó parcialmente el recurso de la empresa y condenó a la comunidad al pago de 3.617,73 euros, más intereses legales, al apreciar incumplimiento contractual.
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La cuestión jurídica: ¿permanencia abusiva o plazo razonable?
El debate central era si una cláusula de duración de tres años en un contrato de mantenimiento de ascensores vulneraba la normativa de consumidores, especialmente los artículos 62, 82 y 87.6 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
La comunidad sostenía que la cláusula era abusiva porque impedía cambiar libremente de proveedor y porque la penalización reclamada era desproporcionada. La empresa, por su parte, defendía que la duración pactada estaba justificada por el descuento aplicado y por las prestaciones adicionales asumidas.
El criterio del Supremo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de la comunidad y confirma la validez de la cláusula en este caso. Para la Sala, el contrato no era estrictamente “a todo riesgo”, pero sí se situaba en una categoría intermedia próxima a ese modelo, ya que la empresa asumía la reposición de un número relevante de piezas sujetas a desgaste. Esa obligación exigía organización técnica, medios humanos y una expectativa razonable de recuperación económica durante un periodo mínimo de vigencia contractual.
La sentencia subraya además que los contratos de 2016 mejoraban los anteriores: incorporaban mayor cobertura y reducían el precio que la comunidad venía abonando. Esa combinación —mejor servicio y menor coste— fue determinante para que el Tribunal considerara razonable el plazo trienal.
La penalización también supera el control judicial
Otro punto clave es que el Supremo no aprecia una integración indebida de una cláusula nula. La razón es sencilla: la cláusula de duración no fue declarada abusiva. Además, la indemnización finalmente reconocida por la Audiencia no incluyó todo lo reclamado por la empresa, sino únicamente las bonificaciones básicas y un porcentaje del precio pendiente, fijado en el 15%, junto con el coste de las instalaciones LED.
De este modo, el Tribunal distingue entre una penalización desproporcionada y una compensación razonable derivada de la ruptura anticipada de un contrato que ofrecía ventajas económicas y técnicas al cliente.
(Imagen: E&J)
Fallo: recurso desestimado y condena en costas
La Sala Primera acuerda desestimar el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo y condena a la recurrente al pago de las costas del recurso.
Análisis jurídico
La sentencia no supone una validación automática de todas las cláusulas de permanencia en contratos de mantenimiento de ascensores. El mensaje del Supremo es más matizado: el plazo de duración debe analizarse caso por caso, atendiendo a la naturaleza del servicio, las obligaciones asumidas por la empresa, la existencia de descuentos reales, las mejoras prestacionales y la proporcionalidad de la penalización.
La resolución refuerza una idea importante: las comunidades de propietarios pueden ser consumidoras y están protegidas frente a cláusulas abusivas, pero esa protección no elimina las consecuencias jurídicas de resolver anticipadamente un contrato cuando existe una contraprestación objetiva ligada a la permanencia.
Impacto práctico
Para las comunidades de propietarios, esta sentencia advierte de la necesidad de revisar cuidadosamente las condiciones de duración, preaviso y penalización antes de cambiar de empresa de mantenimiento.
Para las empresas del sector, el fallo marca una pauta: las cláusulas de permanencia serán más defendibles si están vinculadas a beneficios claros para el cliente, como descuentos, ampliación de cobertura o asunción de costes de reposición.
(Imagen: E&J)
Conclusión
El Supremo consolida una doctrina de equilibrio contractual: ni las empresas pueden blindar contratos mediante permanencias excesivas o penalizaciones abusivas, ni las comunidades pueden desvincularse sin coste cuando han aceptado ventajas económicas y técnicas asociadas a una duración mínima razonable.
Llamada a la acción: antes de resolver un contrato de mantenimiento de ascensores, conviene revisar el plazo pactado, el sistema de preaviso, las bonificaciones recibidas y la posible penalización. Una decisión aparentemente económica puede derivar en responsabilidad contractual.
