El Supremo deja sin protección a varios compradores de viviendas sobre plano al no acreditar que la compra fuera para vivir, sino para especular
CaixaBank queda exonerada de devolver las cantidades anticipadas por varias viviendas de la promoción Trampolín Hills Golf Resort
(Imagen: E&J)
El Supremo deja sin protección a varios compradores de viviendas sobre plano al no acreditar que la compra fuera para vivir, sino para especular
CaixaBank queda exonerada de devolver las cantidades anticipadas por varias viviendas de la promoción Trampolín Hills Golf Resort
(Imagen: E&J)
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que vuelve a delimitar quién puede acogerse a la protección legal prevista para los compradores de viviendas sobre plano y quién queda fuera de ella.
En una resolución de especial interés para el sector inmobiliario y financiero, el Alto Tribunal ha exonerado a CaixaBank de devolver las cantidades anticipadas por varios compradores de viviendas de la promoción Trampolín Hills Golf Resort, al considerar que no acreditaron suficientemente que las adquisiciones respondieran a una finalidad residencial.
La decisión resulta especialmente relevante porque recuerda que la protección legal de las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas en construcción no se aplica automáticamente a cualquier comprador. Cuando existen indicios de que la operación pudo responder a fines de inversión o especulación, corresponde al adquirente demostrar que la vivienda estaba destinada realmente a satisfacer una necesidad residencial.
Una promoción que nunca llegó a construirse
El litigio tiene su origen en la conocida promoción inmobiliaria Trampolín Hills Golf Resort, ubicada en Campos del Río (Murcia). Los compradores habían entregado diversas cantidades a cuenta para la adquisición de viviendas sobre plano. Sin embargo, la promoción nunca llegó a ejecutarse y la promotora acabó entrando en concurso de acreedores y, posteriormente, en fase de liquidación.
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Ante la imposibilidad de recuperar su dinero por parte de la promotora, los adquirentes dirigieron sus reclamaciones contra CaixaBank, entidad que actuaba como avalista colectiva de la promoción y que, en determinadas circunstancias, podía responder de las cantidades anticipadas por los compradores.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Murcia consideraron inicialmente que los demandantes tenían derecho a recuperar sus aportaciones. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha corregido parcialmente dicho criterio.
(Imagen: E&J)
¿Qué protege realmente la ley?
La sentencia aborda una cuestión que suele generar confusión entre muchos compradores.
La normativa sobre cantidades anticipadas fue creada para proteger a quienes entregan dinero para adquirir una vivienda que todavía no está construida y que finalmente no llega a entregarse. No obstante, el Supremo recuerda que esta protección no alcanza a cualquier operación inmobiliaria.
La finalidad de la norma es proteger a quienes adquieren una vivienda para satisfacer necesidades residenciales, ya sea como vivienda habitual, segunda residencia o, incluso, residencia vacacional. Por el contrario, quienes compran con una finalidad esencialmente inversora o especulativa quedan fuera de dicho ámbito de protección.
Por ello, la condición de consumidor o el hecho de adquirir una única vivienda no garantizan, por sí solos, el acceso a las garantías previstas por la ley.
Los indicios que llevaron al Supremo a rechazar las reclamaciones
La entidad financiera sostenía que varios de los compradores no habían adquirido las viviendas con una finalidad residencial. El Tribunal Supremo considera que existían diversos elementos que justificaban esa duda y que los demandantes no consiguieron despejar durante el procedimiento.
Entre los factores valorados por la Sala destacan los siguientes:
- Varios compradores adquirieron las viviendas conjuntamente con personas con las que únicamente mantenían relaciones de amistad.
- Algunos de ellos ya eran propietarios de otros inmuebles.
- Los contratos incorporaban cláusulas que permitían ceder libremente la posición contractual a terceros.
- No se ofreció una explicación convincente sobre el motivo por el que se realizaban dichas adquisiciones.
A ello se añade que los compradores residían en localidades distintas y que la promoción se encontraba en un municipio del interior murciano, alejado tanto de sus lugares de residencia habituales como de las principales zonas turísticas de la costa.
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Para el Alto Tribunal, todos estos elementos debían haber llevado a los demandantes a realizar un mayor esfuerzo probatorio para justificar el destino residencial de las viviendas.
La carga de la prueba recae sobre el comprador
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es que aclara quién debe probar la finalidad de la adquisición cuando surgen dudas sobre la naturaleza de la operación.
Los compradores defendían que era la entidad bancaria quien debía acreditar la existencia de una finalidad especulativa. Sin embargo, el Supremo recuerda que, cuando concurren indicios objetivos que cuestionan el carácter residencial de la compra, corresponde al propio adquirente justificar adecuadamente cuál iba a ser el destino de la vivienda.
En este caso, la Sala considera insuficiente que los demandantes se limitaran a afirmar, de forma genérica, que las viviendas estaban destinadas a su «uso y disfrute». A juicio del tribunal, esa explicación resultaba demasiado ambigua para neutralizar los indicios existentes.
Una doctrina cada vez más consolidada
La resolución se enmarca dentro de una línea jurisprudencial que el Tribunal Supremo viene consolidando desde hace años.
El Alto Tribunal insiste en que la protección de las cantidades anticipadas no puede convertirse en una garantía universal para cualquier operación inmobiliaria frustrada. Su finalidad es proteger a quienes buscan una vivienda para satisfacer necesidades habitacionales y no a quienes participan en el mercado con una lógica predominantemente inversora.
(Imagen: E&J)
La sentencia supone, por tanto, un nuevo aviso para futuros reclamantes. La recuperación de las cantidades anticipadas seguirá siendo posible cuando la promoción fracase, pero los compradores deberán estar en condiciones de acreditar que la adquisición respondía realmente a una finalidad residencial.
Con este pronunciamiento, el Supremo vuelve a reforzar una idea cada vez más presente en su jurisprudencia: no basta con haber comprado una vivienda sobre plano, también es necesario demostrar para qué se compró.
