Firmaron la compraventa de una vivienda pero no comprobaron si trataban con el dueño: ahora se enfrentan al desahucio
La Audiencia de Tarragona concluye que los ocupantes no acreditaron un título válido frente a la propietaria y no entra a valorar su situación de vulnerabilidad
(Imagen: E&J)
Firmaron la compraventa de una vivienda pero no comprobaron si trataban con el dueño: ahora se enfrentan al desahucio
La Audiencia de Tarragona concluye que los ocupantes no acreditaron un título válido frente a la propietaria y no entra a valorar su situación de vulnerabilidad
(Imagen: E&J)
La Audiencia Provincial de Tarragona ha confirmado el desahucio de dos ocupantes de una vivienda que defendían haberla comprado a quien se presentó como propietario. La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) expone qué se entiende por precario y precisa qué documento debe acompañar a la demanda para que sea admitida desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
La Sección 1ª, con ponencia de Raquel Marchante Castellanos, resuelve el recurso contra la sentencia de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Tarragona (plaza nº 2) de 29 de octubre de 2025, que estimó íntegramente la demanda de una propietaria por desahucio por precario (art. 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
En el juicio, dos de los ocupantes alegaron que vivían allí con justo título, porque habían firmado una compraventa con quien dijo ser el propietario. Los demandados invocaron también su situación de vulnerabilidad.
La Sala recuerda la doctrina del Tribunal Supremo: el precario no se limita a la tolerancia del dueño. Abarca también a quien disfruta de un inmueble sin pagar contraprestación y sin título, o con un título ineficaz para enfrentarse al del demandante. Por eso el juicio verbal de desahucio por precario es la vía adecuada, aunque el propietario nunca hubiera cedido la posesión a los ocupantes.
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Corresponde a los demandados probar el título que ampare su posesión o el pago de renta, al tratarse de hechos positivos. En lenguaje llano, la Sala confirma que no acreditaron un título suficiente. Un contrato firmado con quien no es el titular no puede oponerse a quien sí lo es.
(Imagen: E&J)
El papel que exige la Ley de Vivienda
El segundo motivo del recurso era procesal. Los recurrentes pedían la nulidad de actuaciones porque, a su juicio, no se había acreditado que la demandante no fuera gran tenedora.
El art. 439.6 LEC, introducido por la Ley 12/2023, impide admitir las demandas de recuperación de la posesión de una finca (entre ellas las del art. 250.1.2º) si no se especifica:
- Si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa.
- Si el demandante tiene la condición de gran tenedor.
Cuando el demandante indica que no lo es, debe adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de bienes a su nombre.
La ley define al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zonas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles.
La propietaria aportó, como documento nº 9 de su demanda, un certificado registral con dos inmuebles a su nombre. La Sala considera que basta para cumplir la exigencia y que no era necesario acreditar, además, que no superaba los 1.500 metros cuadrados. Desestima el recurso.
(Imagen: E&J)
Qué deben tener en cuenta propietarios y compradores
Para el propietario que va a demandar por precario, en este caso la Sala consideró suficiente una certificación del Registro con la relación de sus inmuebles. La demanda debe, en todo caso, pronunciarse sobre los dos extremos del art. 439.6 LEC.
Para quien compra una vivienda, la lectura práctica es que un contrato con quien no es titular no protege frente al verdadero propietario. Por eso conviene comprobar en el Registro quién figura como titular antes de pagar.
La sentencia no entra a valorar la situación de vulnerabilidad que alegaron los demandados.
Costas y recurso
El fallo confirma íntegramente la sentencia de instancia e impone las costas de la apelación a los recurrentes, con pérdida del depósito constituido, en su caso. Cabe recurso de casación ante el Supremo por infracción de normas procesales o sustantivas (arts. 477 y 481 LEC). Lo conocería el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña si se fundara, en todo o en parte, en la infracción de normas del derecho civil catalán.
