Guarda la escritura de tu hipoteca: 20 años después, un tribunal la usó para probar un pago
La Audiencia Provincial de Alicante presume el abono de la notaría por la inscripción registral y la copia en poder de la clienta
(Imagen: E&J)
Guarda la escritura de tu hipoteca: 20 años después, un tribunal la usó para probar un pago
La Audiencia Provincial de Alicante presume el abono de la notaría por la inscripción registral y la copia en poder de la clienta
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CaixaBank recurrió para pagar menos y lo ha conseguido, aunque por muy poco: la cantidad principal de la condena baja de 436,30 a 427,12 euros, es decir, 9,18 euros menos. A cambio, la Audiencia Provincial de Alicante le obliga a pagar la mitad de las costas de la apelación, además de las de primera instancia, que se mantienen.
La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’), dictada por la Sección Cuarta con ponencia de Agustín Valero Maciá, cierra un litigio que arrancó con una reclamación extrajudicial. La clienta se dirigió a la entidad el 15 de mayo de 2023 por una hipoteca firmada el 3 de enero de 2002, en una escritura de compraventa, subrogación y novación de préstamo hipotecario. Presentó la demanda en octubre de ese año y el Juzgado de Primera Instancia número 5 bis de Alicante le dio la razón el 13 de diciembre: declaró nulas las cláusulas de gastos, de redondeo al alza y de intereses de demora y ordenó devolverle 436,30 euros más intereses. Casi tres años después, la Audiencia confirma lo esencial.
Control de abusividad
La cláusula de redondeo obligaba a subir el tipo de interés resultante de cada revisión al siguiente múltiplo de un cuarto de punto. CaixaBank sostenía que formaba parte del objeto esencial del préstamo y que, por eso, solo cabía examinarla desde la transparencia, no desde la abusividad. La Sala lo rechaza con la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2026, que reproduce: el redondeo no forma parte del precio, queda sujeto al control de abusividad y es abusivo porque permite al banco cobrar un sobreprecio sin contraprestación para el cliente. Añade que la entidad podía haber redondeado al cuarto de punto más próximo, con lo que ambas partes habrían tenido la oportunidad de beneficiarse.
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El banco alegó también que la acción había prescrito, porque habían pasado 15 años desde el pago de los gastos. La Audiencia recuerda que la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, pero que la devolución de lo pagado sí puede someterse a plazo, que aquí es de cinco años. La cuestión es desde cuándo corre. Según recoge la resolución, el Tribunal de Justicia de la UE descarta que el dies a quo sea el del pago o el de la mera existencia de jurisprudencia consolidada, y el Pleno del Supremo (sentencia de 14 de junio de 2024) lo sitúa en la firmeza de la sentencia que anula la cláusula, salvo que se acredite un conocimiento anterior. La Sala entiende que la reclamación extrajudicial del 15 de mayo de 2023 evidencia ese conocimiento y, al no haber prueba de uno anterior, fija ahí el inicio del plazo. Como la demanda llegó en octubre de ese año, la acción no había prescrito.
El tercer motivo del recurso sí prosperó en parte. CaixaBank sostenía que no se había probado el pago de la notaría y que, en cualquier caso, no debía asumir lo correspondiente a la compraventa. La Sala admite que no hay justificante de pago, pero el arancel de 647,32 euros figura en la escritura y hay indicios que permiten presumir que lo abonó la clienta: la escritura está inscrita en el Registro de la Propiedad, la copia está en su poder y han pasado más de 20 años. Ahora bien, siguiendo la doctrina del Supremo, el banco solo responde de los gastos derivados de la hipoteca, no de los de la compraventa ni de la subrogación. Sin factura del notario para desglosar conceptos, la Audiencia aplica la equidad y reparte el arancel por mitades, 323,66 euros a cada bloque. Sobre la mitad imputable a la hipoteca, el banco devuelve el 50 %, es decir, 161,83 euros. Sumados los gastos registrales, que la sentencia cifra en 265,29 euros, la condena final es de 427,12 euros.
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Las costas para el banco
Pese a la rebaja, la Audiencia mantiene las costas de primera instancia a cargo del banco. Considera que la demanda se estimó de forma sustancial y aplica, según recoge la resolución, la doctrina del Supremo y la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de julio de 2020 en materia de consumidores. En la apelación, aplica la doctrina del Pleno de la Sala de lo Civil del Supremo de diciembre de 2025: cuando el recurso del banco se estima en parte, la entidad abona la mitad de las costas que ese recurso causó al consumidor.
La sentencia no es firme: cabe recurso de casación ante el Supremo en 20 días, con depósito de 50 euros. Para quien tenga una hipoteca antigua, el caso deja dos enseñanzas prácticas: la fecha de la reclamación puede convertirse en el punto de partida del plazo, y conviene conservar escritura, facturas y justificantes, porque aquí la Sala tuvo que presumir el pago veinte años después.
