Ni las goteras ni una resolución que obligue a suspender parcialmente una actividad permiten dejar de pagar el alquiler de un local de negocio
El Supremo aclara los límites de la denominada 'exceptio non adimpleti contractus' (cuándo se puede dejar de pagar)
(Imagen: E&J)
Ni las goteras ni una resolución que obligue a suspender parcialmente una actividad permiten dejar de pagar el alquiler de un local de negocio
El Supremo aclara los límites de la denominada 'exceptio non adimpleti contractus' (cuándo se puede dejar de pagar)
(Imagen: E&J)
Las humedades, las goteras o incluso una resolución administrativa que obligue a suspender parcialmente una actividad pueden parecer, a primera vista, motivos suficientes para dejar de pagar el alquiler de un local comercial. Sin embargo, el Tribunal Supremo acaba de recordar que la realidad jurídica es mucho más compleja.
En una sentencia de gran interés para propietarios, empresarios y abogados, la Sala Primera establece que no cualquier incumplimiento del arrendador autoriza al arrendatario a dejar de pagar la renta, ni siquiera cuando existen deficiencias acreditadas en el inmueble.
La resolución, además, refuerza la libertad de pacto en los arrendamientos para uso distinto de vivienda y aclara los límites de la denominada exceptio non adimpleti contractus, la excepción que permite suspender el cumplimiento de una obligación cuando la otra parte incumple gravemente la suya.
El origen del caso: la resolución por impago
El litigio enfrentaba a la propietaria de unos locales comerciales con la empresa arrendataria, dedicada a la prestación de servicios sanitarios. La arrendadora reclamaba la resolución del contrato por el impago de más de 261.000 euros entre rentas y cantidades asimiladas, mientras que la inquilina justificaba su negativa a pagar alegando que el inmueble presentaba importantes deficiencias.
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Entre ellas figuraban goteras y desprendimientos del techo que incluso motivaron una actuación de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid, la cual suspendió parcialmente la actividad asistencial al considerar que determinadas instalaciones no reunían las condiciones higiénicas necesarias.
Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial entendieron inicialmente que tales circunstancias justificaban la posición del arrendatario. Sin embargo, el Tribunal Supremo revoca ambas resoluciones y da completamente la razón al propietario.
No cualquier defecto permite dejar de pagar
El aspecto más relevante de la sentencia es el recordatorio de un principio básico del Derecho de obligaciones que con frecuencia se interpreta de forma excesivamente amplia.
El Supremo explica que la denominada exceptio non adimpleti contractus solo opera cuando el incumplimiento de una de las partes afecta a una obligación verdaderamente esencial del contrato. No basta, por tanto, con acreditar la existencia de determinados desperfectos para suspender el pago de la renta.
Según la Sala, la negativa del arrendatario únicamente estaría justificada cuando el incumplimiento del arrendador fuera de tal gravedad que privara de sentido a la obligación principal asumida por el inquilino. En el caso analizado, el Alto Tribunal considera que esa situación no concurría.
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Aunque las inspecciones sanitarias reflejaban la existencia de filtraciones y desprendimientos del techo, el Tribunal Supremo destaca que no existía una prueba pericial que permitiera conocer aspectos fundamentales como el verdadero alcance de los daños, su origen, el coste de las reparaciones o el tiempo necesario para ejecutarlas.
Las actas administrativas, explica la sentencia, acreditaban la existencia de determinados problemas higiénicos, pero no permitían concluir que el incumplimiento del propietario fuera de tal entidad que legitimara dejar de pagar el alquiler.
Además, la actividad únicamente quedó afectada de forma parcial y la empresa continuó explotando el resto de los locales arrendados. Para el Supremo, estos elementos impiden considerar proporcionada la decisión de suspender el pago de las rentas y demás cantidades pactadas.
La sentencia además incorpora otra cuestión especialmente relevante para la práctica jurídica. El contrato establecía expresamente que la arrendataria asumía las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento del inmueble, renunciando expresamente al régimen previsto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El Tribunal Supremo declara plenamente válida esta cláusula. Recuerda que, tratándose de arrendamientos para uso distinto de vivienda, rige ampliamente el principio de autonomía de la voluntad reconocido en el artículo 1255 del Código Civil y en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Por ello, salvo que se vulneren normas imperativas, la moral o el orden público, las partes pueden distribuir libremente las obligaciones de conservación y reparación del inmueble.
La consecuencia práctica es clara: un empresario que haya asumido contractualmente esas reparaciones difícilmente podrá invocar posteriormente esos mismos desperfectos para justificar el impago de la renta.
La moratoria del Real Decreto-ley 15/2020
La resolución también aborda otra cuestión de notable interés. La empresa arrendataria pretendía ampararse en la moratoria prevista en el Real Decreto-ley 15/2020, aprobado durante la pandemia. Sin embargo, el Supremo recuerda que dicha moratoria únicamente afectaba a determinadas rentas futuras y no eliminaba los incumplimientos anteriores que ya constituían causa de resolución del contrato.
Cuando la moratoria entró en vigor, el arrendatario ya acumulaba una importante deuda por rentas y cantidades asimiladas. En consecuencia, la normativa excepcional aprobada con motivo del COVID-19 no podía rehabilitar una relación contractual que ya presentaba un incumplimiento resolutorio previo.
La regla general: la renta debe pagarse
El Tribunal Supremo recuerda que esa decisión de no pagar puede tener consecuencias muy graves, porque la regla general continúa siendo que la renta debe pagarse, y únicamente un incumplimiento verdaderamente esencial del arrendador, debidamente acreditado y de suficiente entidad, puede justificar la suspensión de esa obligación.
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De lo contrario, el propio arrendatario corre el riesgo de provocar la resolución del contrato y de responder por todas las cantidades adeudadas.
La resolución confirma que los tribunales seguirán exigiendo un elevado nivel de prueba antes de admitir que los defectos de un inmueble justifican el impago de la principal obligación asumida por el inquilino.
Datos de la sentencia
• Tribunal: Tribunal Supremo (Sala Primera de lo Civil)
• Sentencia: 622/2024 de 8 de mayo de 2024
• Recurso: 8892/2022
• ECLI: ES:TS:2024:2189
• Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.
