Primera sentencia que obliga a AENA a bajar su alquiler a tiendas según el tráfico de pasajeros hasta 2022

Un Juzgado de Primera Instancia de Palma de Mallorca ha declarado en su sentencia de 30 de julio de 2021 que, como concurren todas las exigencias para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, resulta procedente modificar la cuantía de la renta mínima garantizada anual (RMGA) pactada en el contrato de arrendamiento de local de negocio de restauración ubicado en un aeropuerto, a fin de hacerla más razonable y equitativa a las nuevas circunstancias.

La Magistrada-Juez reconoce que la pandemia del Covid-19 ha supuesto una situación que puede considerarse de absoluta imprevisibilidad, para quien, como concurre en el caso de autos, en septiembre de 2019, estaba contratando el alquiler de unos locales en el aeropuerto de Palma.

Posiciones de las partes

La actora arrendataria, una empresa que se dedica a la restauración en grandes espacios, tales como aeropuertos, estaciones de tren y centros comerciales, peticiona en su demanda de juicio ordinario que se declare:

• Que la crisis de la Covid-19 y sus consecuencias (limitaciones a la libertad de circulación de las personas, suspensiones de las aperturas de los locales de restauración, descenso del tráfico aéreo, paralizaciones de la actividad aérea, restricciones al turismo internacional, etc.) han generado un cambio imprevisible en las condiciones pactadas en la relación contractual que mantiene con AENA;

Vista de la T-4 en el aeropuerto de Madrid. (Foto: EFE)

• Que la cláusula que establece la obligación de pago de una RMGA es una obligación excesivamente onerosa y desproporcionada, teniendo en cuenta las circunstancias económicas concurrentes en el momento de la suscripción del contrato en su comparación con las surgidas debido a la crisis de la Covid-19;

La actora señala expresamente en su demanda que la RMGA “es una quimera”

• Que se acuerde, por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, la supresión de la obligación de pago de la RMGA durante toda la relación contractual mantenida entre las partes.

A juicio de la actora, seguir con el repetido régimen de RMGA supondría un claro e injusto desequilibrio contractual, “pues la falta de desarrollo habitual del negocio no se debe a una decisión voluntaria de la Demandante, sino que se debe a una situación imprevisible, como lo es la aparición de un virus altamente contagioso para el que no existe vacuna ni tratamiento medicamentoso específico, que ha hecho variar de forma drástica y sin fecha de solución nuestra forma de relacionarnos, llevando a prácticamente cero el tránsito de pasajeros en los aeropuertos”.

• Que, subsidiariamente, para el caso que se considere no ajustada a Derecho la anterior petición, se acuerde, por la aplicación de la mencionada cláusula rebus sic stantibus, la suspensión de la obligación de la arrendataria del pago de la RMGA durante los ejercicios 2020, 2021 y 2022.

Por su parte, AENA, entidad demandada que se encarga de la gestión de los aeropuertos españoles, alega, entre otros extremos:

• Que el riesgo del negocio debe ser asumido por la arrendataria.

En particular, según se desprende de los contratos firmados entre las partes, “AENA no responde ni garantiza el éxito, resultados o beneficios del negocio que desarrolle el Adjudicatario en el Local para tal fin, ni tampoco será responsable del éxito del Aeropuerto”.

• Que, como tiene establecido el Tribunal Supremo, no cabe aplicar la alegada cláusula rebus sic stantibus a aquellos contratos en que el riesgo contractual que pretende mitigarse o reequilibrarse fue asignado expresamente en el contrato a la parte que pretende la aplicación de esta doctrina.
• Que la repetida cláusula rebus sic stantibus no permite mutaciones contractuales, solo el ajuste de las prestaciones estrictamente necesario para equilibrar el contrato.

¿Resulta aplicable la cláusula rebus?

La Magistrada-Juez, acorde con lo expresado por la actora, reconoce que la pandemia del Covid-19 y sus consecuencias “ha supuesto una situación que puede considerarse de absolutamente imprevisible, para quien, en septiembre de 2019, estaba contratando el alquiler de unos locales en el aeropuerto de Palma”.

En opinión de la Juzgadora, la crisis del Covid-19 ha afectado gravemente y de forma generalizada tanto a la sociedad y como a la economía nacional e internacional. En concreto, las restricciones impuestas por el Gobierno han afectado a distintos sectores y han supuesto un detrimento del tráfico económico que ha tenido especial incidencia en determinados contratos y su repercusión ha sido especialmente grave en algunos sectores como turístico, inmobiliario y hostelero. Además, como es sabido, en los últimos meses han sido cancelados miles de vuelos y reservas hoteleras, han aumentado de forma considerable los impagos de arrendamiento y numerosas empresas, especialmente, en el ámbito de la hostelería, se han visto forzadas a suspender su actividad de forma temporal o permanente.

Supone una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato

Dicho lo anterior, en palabras de la Magistrada-Juez, “resulta notorio que la restricción de la libertad de movimiento de ciudadanos de todo el mundo, producida por las medidas adoptadas consecuencia de la pandemia por Covid-19, con la consiguiente reducción del número de pasajeros que acceden al aeropuerto, supone una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato respecto de las que había en el momento de su celebración”.

Portada del artículo titulado «AENA es condenada a restituir la cantidad del aval ejecutado, por mala fe procesal» publicado el 30/05/2021. (Foto: Economist & Jurist)

Además, llamativamente, la Juzgadora recuerda que el propio contrato que vincula a las partes ya preveía que, en el caso de que la Dirección del Aeropuerto acordase el cierre o la restricción al público al aeropuerto por motivos de seguridad, AENA procedería a valorar el perjuicio material sufrido y las partes, de mutuo acuerdo, decidirían la forma y la manera de compensar dichos daños. Es decir, como señala expresamente el fallo, “el propio contrato ya admite que una restricción de público al aeropuerto le ocasionaría daños a la actora”, sin perjuicio de matizar que la restricción del acceso de pasajeros al aeropuerto de Palma, en el caso de autos, no ha sido una decisión de la demandada.

Las partes coincidían y admitían que resultaba de aplicación la cláusula rebus sic stantibus

Por otro lado, resulta relevante subrayar que, en las negociaciones previas a la vía judicial compartidas por las partes, las mismas coincidían y admitían que resultaba de aplicación la cláusula rebus sic stantibus.

Así las cosas, por lo anteriormente expuesto, la Magistrada-Juez afirma que, en este caso, a su juicio, “concurren todas las exigencias para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, lo que justificaría la modificación de la cuantía de la RMGA “a fin de hacerla más razonable y equitativa en las nuevas circunstancias”.

Preguntas y respuestas

¿Suprimir la obligación de pagar la RMGA?

La Magistrada-Juez considera que tal pretensión no resulta atendible, pues la misma no equilibraría el contrato, sino que haría que fuese la demandada quien tuviese que soportar, en su integridad, las consecuencias perjudiciales de la pandemia.

¿Y reducir la RMGA en la misma proporción que se haya reducido el número de pasajeros?

De nuevo, en opinión de la Juzgadora, tal circunstancia supondría desplazar todo el riesgo/perjuicio del cambio en las circunstancias sobre el arrendador.

Entonces, ¿qué situación resultaría ser la más justa o equilibrada para las partes?

La Magistrada-Juez aporta como solución al litigo que lo más equilibrado sería calcular el porcentaje de reducción del número de pasajeros cada año respecto del año 2019, que fue el inmediatamente anterior a que se produjese la pandemia y, tras aplicar tal porcentaje reductor a la RMGA, incrementar la cantidad obtenida en un 20%, sin que, en ningún caso, la cantidad así obtenida pueda superar la RMGA.

Fallo

En consecuencia, el Juzgado estima parcialmente la demanda y declara el mantenimiento de la obligación de la actora de abonar una RMGA que se calculará en la forma siguiente para los años 2020, 2021 y 2022:

• RMGA 2020 = RMGA 2020 pactada en los contratos x (número de pasajeros 2020 / número de pasajeros 2019) x 1,20
• RMGA 2021 = RMGA 2021 pactada en los contratos x (número de pasajeros 2021 / número de pasajeros 2019) x 1,20
• RMGA 2022 = RMGA 2022 pactada en los contratos x (número de pasajeros 2022 / número de pasajeros 2019) x 1,20

Voces letradas autorizadas

En primer término, contamos con la valoración experta de Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher JAUSAS y asesor de la Asociación Española de Operadores Comerciales de Aeropuertos:

Jordi Ruiz de Villa (Foto: Fieldfisher JAUSAS)

“Desde nuestro punto de vista, la sentencia acierta al considerar que el ajuste en función de pasajeros debe alcanzar 3 ejercicios dado que la previsión de la propia AENA es que hasta 2026 no se recuperará el tráfico de 2019”, adelanta el abogado el con más de 30 años de experiencia como litigante.

La bajada de pasajeros afecta igual a AENA que al arrendatario

Por otro lado, “discrepamos con el criterio de incrementar en un 20% el ajuste proporcional a la disminución de pasajeros. La razón esgrimida por la sentencia no nos parece adecuada habida cuenta de que la bajada de pasajeros afecta igual a AENA que al arrendatario. No se debe a un hecho de mercado que deba soportar más una parte que la otra. Por ello confiamos que en breve habrá nuevas sentencias en que prevalecerá la reducción proporcional”, concluye Ruiz de Villa.

En segundo lugar, como suele ser ya casi habitual cuando nos enfrentamos a resoluciones en la que se dictamina la aplicación de la cláusula rebus, nos auxiliamos de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo:

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

“El petitum de la actora era de máximos, en tanto que pretendía la supresión definitiva de la RMGA del Contrato -se había pactado un sistema de renta mixta configurado por una renta mínima garantizada y una renta variable en función de facturación-, de tal forma que solamente se devengara renta variable en función de la facturación del negocio, pretensión que no puede ser estimada por el juzgador en tanto que va más allá de una mera revisión o adaptación de la economía del contrato, ya que supone entraña modificar la configuración del negocio jurídico en sí, lo cual supone dejar sin efecto la voluntad de las partes, careciendo de dicha facultad la autoridad judicial. Además, que dicha pretensión no equilibraría la economía del contrato, sino que haría que fuese la propiedad quien tuviera que soportar en su integridad las consecuencias perjudiciales de la pandemia”, valora el letrado.

El juzgador crea de oficio una ingeniosa nueva fórmula de cálculo del pago de la RMGA

En la misma línea, “a pesar de que el petitum no contiene un pretensión de carácter subsidiaria solicitando a SSª que declare cuál es el importe de renta que debe abonar la arrendataria para reestablecer la conmutatividad de las prestaciones – lo cual hubiera sido deseable-, el juzgador crea de oficio una ingeniosa nueva fórmula de cálculo del pago de la RMGA para ‘hacerla más razonable y equitativa en las nuevas circunstancias’, salvando el defecto procesal en que incurre la actora en su petitum por loables razones de justicia material, pero con el riesgo que ello supone de que sea revocada en segunda instancia por incongruencia por exceso o ultra petita, ya que es evidente que existe una falta de concordancia entre lo pedido en la demanda y lo resuelto por la sentencia”, advierte Fuentes-Lojo.