Sin inventario, sin fotografías y sin avisar de los desperfectos: la Audiencia de Barcelona recuerda cómo se gana, o se pierde, un pleito entre propietario e inquilino
Una auténtica guía práctica sobre todo lo que arrendadores y arrendatarios deberían hacer antes de finalizar un contrato
(Imagen: E&J)
Sin inventario, sin fotografías y sin avisar de los desperfectos: la Audiencia de Barcelona recuerda cómo se gana, o se pierde, un pleito entre propietario e inquilino
Una auténtica guía práctica sobre todo lo que arrendadores y arrendatarios deberían hacer antes de finalizar un contrato
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La mayoría de los contratos de arrendamiento terminan con una simple entrega de llaves. Sin embargo, ese momento, aparentemente rutinario, es el origen de buena parte de los litigios que llegan a nuestros juzgados.
Desperfectos, muebles desaparecidos, electrodomésticos averiados, suministros pendientes, devolución de la fianza o supuestas mejoras realizadas durante la vigencia del contrato suelen convertirse en el centro de las reclamaciones judiciales.
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona ofrece una excelente oportunidad para recordar qué precauciones deben adoptar propietarios e inquilinos antes de extinguir un contrato de alquiler. Más que resolver un conflicto concreto, la resolución funciona como una auténtica guía práctica sobre las pruebas que conviene conservar y los errores que pueden hacer fracasar una reclamación.
Se trata de la Sentencia nº 39/2026, de 2 de febrero de 2026 (Roj: SAP B 375/2026; ECLI:ES:APB:2026:375), dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona.
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Un conflicto que podría repetirse en miles de viviendas
El litigio nació tras la finalización de un contrato de arrendamiento. El propietario reclamó rentas impagadas, suministros pendientes y una importante indemnización por los desperfectos que, según sostenía, presentaba la vivienda cuando recuperó su posesión. También denunció la desaparición de diversos muebles, electrodomésticos y enseres.
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Por su parte, la inquilina defendía una versión completamente distinta. Afirmaba que la vivienda ya se encontraba en mal estado cuando entró a vivir en ella, que había tenido que realizar numerosas mejoras para hacerla habitable y que muchos de los muebles y electrodomésticos ya estaban deteriorados o carecían de utilidad. Incluso formuló una reconvención para reclamar el importe de determinadas reparaciones que aseguraba haber sufragado durante el arrendamiento.
La Audiencia Provincial confirmó en lo esencial la sentencia de primera instancia y aprovechó el caso para recordar una doctrina consolidada que resulta de enorme utilidad práctica para propietarios e inquilinos.
El verdadero problema comienza cuando se entregan las llaves
Existe una idea muy extendida según la cual el momento más importante de un contrato de arrendamiento es su firma. Sin embargo, desde una perspectiva jurídica, la experiencia demuestra que el verdadero punto crítico suele llegar cuando la relación contractual toca a su fin.
Es entonces, en el momento de la entrega de las llaves, cuando afloran la mayoría de los conflictos entre propietario e inquilino: reclamaciones por desperfectos, controversias sobre la devolución de la fianza, discrepancias acerca del estado de conservación de la vivienda y de los electrodomésticos, facturas de suministros pendientes o discusiones sobre las mejoras realizadas durante la vigencia del contrato.
En ese instante, cuando las versiones de ambas partes suelen ser completamente opuestas, la prueba adquiere un protagonismo absoluto. De poco sirve tener razón si no puede acreditarse con documentos, fotografías, inventarios o comunicaciones que permitan reconstruir con precisión cuál era el estado de la vivienda al inicio y al término del arrendamiento.
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Precisamente por ello, la fase final del contrato constituye, desde el punto de vista procesal, el momento más delicado de toda la relación arrendaticia.
Primera lección: el inventario puede valer miles de euros
Uno de los aspectos de mayor interés de la sentencia es la importancia que atribuye al inventario elaborado al inicio del contrato de arrendamiento. Con frecuencia, propietarios e inquilinos restan trascendencia a este documento y se limitan a describir de forma genérica el mobiliario o, simplemente, prescinden de él.
Sin embargo, cuando años después surge un conflicto sobre la desaparición de enseres o el deterioro de determinados elementos de la vivienda, esa falta de precisión puede resultar decisiva.
En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Barcelona, el propietario logró acreditar una parte importante de los daños cuya indemnización reclamaba. No obstante, el tribunal también puso de relieve las dificultades probatorias derivadas de no haber documentado con suficiente detalle todos los muebles, electrodomésticos y enseres existentes al comienzo del arrendamiento.
Esa insuficiente identificación impidió demostrar la existencia de algunos bienes cuya desaparición se denunciaba, lo que llevó a desestimar parcialmente la reclamación respecto de ellos.
La resolución constituye así un claro recordatorio de que un inventario exhaustivo, firmado por ambas partes y complementado con un reportaje fotográfico o incluso videográfico, no es una mera formalidad administrativa. Se trata de una de las pruebas más valiosas de las que pueden disponer propietario e inquilino si, al finalizar el contrato, surge una controversia sobre el estado de la vivienda o sobre los bienes que la integraban.
Unas pocas horas dedicadas a documentar correctamente el inmueble al inicio del arrendamiento pueden evitar años de litigios y reclamaciones económicas de considerable cuantía.
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Segunda lección: las fotografías pueden decidir un juicio
La sentencia pone de manifiesto otra realidad habitual. Cuando llega el momento de devolver la vivienda, cada parte suele conservar un recuerdo completamente distinto del estado en que se encontraba el inmueble. Las fotografías fechadas, realizadas tanto al inicio como al final del contrato, constituyen una de las pruebas más eficaces para evitar estas controversias.
Hoy resulta difícil justificar que una vivienda se entregue o se reciba sin un reportaje fotográfico completo de todas las estancias, muebles, electrodomésticos e instalaciones.
Tercera lección: si algo no funciona, comuníquelo inmediatamente
Uno de los argumentos más repetidos por la Audiencia Provincial afecta a los electrodomésticos e instalaciones. La inquilina sostenía que determinados elementos, como el radiador, la nevera o la lavadora, ya no funcionaban cuando ocupó la vivienda. Sin embargo, el tribunal destaca que esas supuestas averías nunca fueron comunicadas formalmente al propietario. Ese silencio terminó jugando en contra de la arrendataria.
La resolución recuerda que, si un electrodoméstico o una instalación presenta un defecto al comenzar el arrendamiento, lo prudente es comunicarlo inmediatamente por escrito, evitando que años después resulte imposible demostrar cuándo apareció realmente la avería.
Cuarta lección: las mejoras deben autorizarse por escrito
Pintar muebles, sustituir puertas, retirar mobiliario, cambiar elementos decorativos o realizar pequeñas obras puede parecer una decisión inocente. Sin embargo, cuando no existe una autorización expresa del propietario, esas actuaciones pueden convertirse posteriormente en el origen de una reclamación judicial.
La Audiencia rechaza varias alegaciones de la arrendataria precisamente porque no quedó acreditado que contara con autorización para realizar determinadas modificaciones o retirar parte del mobiliario existente.
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Quinta lección: los WhatsApp ayudan, pero no siempre bastan
Cada vez es más frecuente que propietarios e inquilinos utilicen WhatsApp para comunicar incidencias. La sentencia reconoce la existencia de estos mensajes, pero recuerda que unas manifestaciones unilaterales no bastan, por sí solas, para destruir las presunciones legales sobre el estado de conservación de la vivienda.
Los mensajes pueden servir como elemento de prueba, pero conviene reforzarlos con fotografías, correos electrónicos, informes técnicos o cualquier otra evidencia objetiva.
Sexta lección: la ley protege al propietario, pero también exige que pruebe los daños
Uno de los aspectos jurídicos más interesantes de la resolución es el recordatorio de las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil. Como regla general, se presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado y también que responde de los deterioros existentes al finalizar el contrato, salvo que demuestre que obedecen al uso normal, al paso del tiempo o a causas inevitables.
Ahora bien, esa protección legal no exime al propietario de acreditar la existencia real de los desperfectos y su relación con el periodo del arrendamiento. Por ello, la sentencia insiste en la necesidad de comparar el estado de la vivienda al inicio y al final del contrato.
Séptima lección: el juicio no es el momento para cambiar la versión de los hechos
La Audiencia rechaza varios argumentos formulados por los apelantes porque nunca fueron planteados durante la primera instancia. Se trata de un recordatorio de enorme importancia práctica. Toda la estrategia procesal, la documentación y las pruebas deben prepararse desde el inicio del procedimiento. Esperar al recurso para introducir nuevas explicaciones suele conducir al fracaso de la reclamación.
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El protocolo que todo propietario e inquilino deberían seguir antes de entregar las llaves
De la doctrina sentada por la Audiencia Provincial de Barcelona pueden extraerse una serie de recomendaciones prácticas que, de seguirse de forma habitual, evitarían buena parte de los litigios derivados de la finalización de los contratos de arrendamiento.
En primer lugar, resulta altamente aconsejable elaborar, desde el inicio de la relación contractual, un inventario detallado de todos los muebles, electrodomésticos y enseres existentes en la vivienda, complementándolo con un reportaje fotográfico o videográfico debidamente fechado que permita acreditar su estado de conservación.
Del mismo modo, cualquier avería o desperfecto detectado al ocupar el inmueble debería comunicarse inmediatamente al propietario por escrito, dejando constancia de su existencia desde el primer momento.
Asimismo, cualquier modificación, mejora o sustitución de elementos de la vivienda debería contar con la autorización expresa del arrendador, preferiblemente por escrito, para evitar futuras controversias sobre su alcance o legitimidad.
Cuando llegue el momento de finalizar el contrato, es igualmente recomendable que ambas partes realicen una inspección conjunta del inmueble antes de la entrega de las llaves y formalicen un acta en la que se refleje el estado de la vivienda, las lecturas de los suministros, el número de llaves entregadas y cualquier incidencia apreciada en ese momento.
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Finalmente, conviene conservar toda la documentación generada durante la vigencia del arrendamiento (correos electrónicos, mensajes, facturas, presupuestos, justificantes de reparación o cualquier otra comunicación relevante), ya que puede convertirse en una prueba decisiva si el conflicto termina llegando a los tribunales.
Se trata de actuaciones sencillas y al alcance de cualquier propietario o inquilino que, sin exigir un esfuerzo excesivo, pueden evitar años de litigios, importantes reclamaciones económicas y elevadas costas judiciales. La experiencia demuestra que la mejor forma de prevenir un pleito no consiste únicamente en conocer la ley, sino en documentar adecuadamente cada una de las incidencias que puedan surgir durante la vida del contrato.
Una sentencia que va mucho más allá del caso concreto
La resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona no destaca únicamente por resolver un conflicto entre un propietario y su antigua inquilina. Su verdadero interés reside en que convierte un litigio cotidiano en una auténtica guía práctica sobre cómo deben actuar las partes cuando un contrato de arrendamiento llega a su fin.
La experiencia demuestra que muchos procedimientos judiciales no se ganan simplemente por tener razón, sino por haber sabido conservar las pruebas adecuadas en el momento oportuno.
Un inventario firmado, unas fotografías fechadas, una comunicación escrita de las incidencias o un acta detallada de entrega de llaves pueden marcar la diferencia entre recuperar íntegramente la fianza, obtener una indemnización por desperfectos o perder completamente una reclamación.
Porque, como demuestra esta sentencia, el final de un contrato de alquiler comienza a prepararse mucho antes de entregar las llaves.
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