El TSJ de Aragón fija los requisitos que deben cumplir bares y restaurantes para instalar una salida de humos sin vulnerar los derechos de los vecinos
La sentencia subraya que la obtención de una licencia exige que el proyecto técnico describa con exactitud la totalidad de las actuaciones previstas
(Imagen: E&J)
El TSJ de Aragón fija los requisitos que deben cumplir bares y restaurantes para instalar una salida de humos sin vulnerar los derechos de los vecinos
La sentencia subraya que la obtención de una licencia exige que el proyecto técnico describa con exactitud la totalidad de las actuaciones previstas
(Imagen: E&J)
La instalación de salidas de humos en locales de hostelería continúa siendo una de las principales fuentes de conflicto entre empresarios, comunidades de propietarios y ayuntamientos.
Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón (TSJA) ha vuelto a poner de manifiesto que obtener una licencia municipal no siempre basta para sacar adelante un proyecto, especialmente cuando este afecta a elementos comunes de un edificio y no refleja con precisión todas las obras que realmente deben ejecutarse.
El origen del caso: la impugnación de una licencia urbanística y ambiental
La resolución, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Aragón el pasado 21 de mayo de 2026 (ECLI:ES:TSJAR:2026:855), analiza el caso de un establecimiento de Zaragoza que pretendía adaptar un local para su funcionamiento como bar-cafetería con cocina mediante la instalación de una nueva chimenea de evacuación de humos.
La licencia urbanística y ambiental había sido concedida por el Ayuntamiento de Zaragoza; sin embargo, la comunidad de propietarios del inmueble decidió impugnarla al considerar que el proyecto ocultaba importantes afecciones a los elementos comunes del edificio.
Suscríbete a nuestra
NEWSLETTER
El conflicto no era menor. La nueva salida de humos debía discurrir por un patinillo comunitario que atravesaba el inmueble desde la planta baja hasta la cubierta, el cual tradicionalmente había servido para la ventilación y evacuación de residuos. Según la comunidad de propietarios, la nueva instalación no solo alteraba ese espacio común, sino que además hacía inviable parte de su función original.
(Imagen: E&J)
En primera instancia, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo dio la razón a la comunidad y anuló la licencia. Tanto la empresa promotora del proyecto como el Ayuntamiento recurrieron la decisión ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón, defendiendo que la instalación era perfectamente viable desde el punto de vista técnico y que contaba con informes municipales favorables.
Sin embargo, el tribunal autonómico ha confirmado lo esencial de aquella decisión. Aunque corrige algunos razonamientos de la sentencia de instancia y considera que determinadas dificultades constructivas no justifican por sí mismas la denegación de una licencia, concluye que el proyecto presentaba defectos sustanciales que impedían mantener la autorización administrativa concedida.
Las claves del fallo: ventilación y omisión de obras
Uno de los aspectos más relevantes del fallo se refiere a la ventilación del edificio. El TSJ aprecia que la instalación de la nueva chimenea suponía la ocupación del espacio utilizado para ventilar los cuartos de basura, dejando sin salida al exterior dicho sistema.
Para la Sala, esta circunstancia implica un incumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación aplicables, por lo que el proyecto debía haber ofrecido una solución técnica adecuada antes de obtener la licencia.
Pero la cuestión decisiva fue otra: el tribunal considera acreditado que el proyecto no describía todas las obras que realmente debían ejecutarse para instalar la nueva chimenea. Entre otras actuaciones, era necesario ampliar huecos en forjados, intervenir en la cubierta del edificio, modificar cuartos de basura de distintas plantas y eliminar determinados elementos existentes en el patinillo comunitario.
(Imagen: E&J)
Ninguna de estas actuaciones aparecía reflejada de forma suficiente en la documentación técnica aprobada por el Ayuntamiento. La Sala subraya que una licencia urbanística debe concederse sobre la base de un proyecto completo y ajustado a la realidad.
Cuando las obras necesarias son más amplias de lo que refleja la documentación presentada, la Administración no puede otorgar válidamente la autorización como si dichas actuaciones no existieran. En otras palabras, el promotor no puede obtener una licencia para una actuación aparentemente sencilla cuando la ejecución real exige intervenciones mucho más profundas sobre elementos comunes del inmueble.
Un aviso para el sector de la hostelería
La sentencia resulta especialmente relevante para el sector de la hostelería, donde la instalación de salidas de humos suele convertirse en un auténtico campo de batalla jurídico.
En numerosas ocasiones, la viabilidad de una actividad económica depende de la posibilidad de conducir los humos hasta la cubierta del edificio, lo que obliga a intervenir en espacios comunitarios y genera, inevitablemente, tensiones con los propietarios de viviendas y locales.
El fallo también contiene una reflexión implícita de gran interés para los ayuntamientos. Los tribunales recuerdan que el control administrativo de una licencia no puede limitarse a comprobar formalmente la existencia de un proyecto técnico. La Administración debe verificar que dicho proyecto describe de manera completa y veraz todas las obras necesarias, y que cumple efectivamente la normativa urbanística y de seguridad aplicable.
(Imagen: E&J)
La resolución no cierra definitivamente la puerta al proyecto empresarial. El Tribunal Superior de Justicia deja claro que la instalación podría llegar a autorizarse si se corrigen los defectos detectados y se presenta una documentación técnica adecuada que contemple todas las obras necesarias y resuelva correctamente los problemas de ventilación del edificio. Lo que no admite es que la licencia se mantenga sobre la base de un proyecto incompleto.
La sentencia constituye un nuevo aviso para promotores, ingenieros y propietarios de negocios de hostelería: cuando una salida de humos afecta a elementos comunes, la precisión técnica del proyecto no es una cuestión secundaria. Un simple detalle omitido en los planos puede acabar convirtiéndose en el argumento definitivo para que los tribunales anulen una licencia ya concedida y paralicen una actividad empresarial.
