Una sentencia sujeta el restablecimiento de las condiciones originales del contrato a que se alcancen los datos prepandemia

Es la primera resolución que establece un marco temporal de reducción de la renta tan amplio e indefinido

Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, un Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela ha declarado en su reciente sentencia de 2 de septiembre de 2021 que la renta mínima que AENA tiene derecho a percibir en 2020 y anualidades sucesivas por parte de la arrendataria de varios locales de restauración sitos en un aeropuerto, estará condicionada o sujeta a su adaptación al flujo de pasajeros realmente existente.

Como resulta imposible determinar en qué momento cesará o se tendrá por controlado el Covid-19, la Juzgadora valora que lo más ajustado es establecer que en el momento que el número de viajeros anuales sea igual o superior al número de viajeros del año 2019, se retomará la aplicación de las condiciones del contrato en su redacción original.

Posiciones de las partes

Como apunte previo, debemos informar que nos enfrentamos a un contrato de arrendamiento de cuatro locales destinados a actividades de restauración y sitos en un aeropuerto, dos en zona de embarque y dos en zona de tierra.

Por un lado, la actora-arrendataria solicita el dictado de una sentencia en la que se declare que la crisis del Covid-19 y sus consecuencias han generado un cambio imprevisible en las condiciones pactadas en el contrato suscrito con la demandada en diciembre de 2019.

Interior del Aeropuerto de Santiago-Rosalía de Castro. (Foto: AENA)

Asimismo, peticiona la actora que se reconozca que la obligación de pago de una renta mínima garantizada anual (RMGA) es una obligación excesivamente onerosa y desproporcionada para la misma, teniendo en cuenta las circunstancias económicas habidas en el momento de la suscripción del contrato y las que han surgido después como consecuencia del estallido de la crisis sanitaria por Covid-19.

En la misma línea, a juicio de la arrendataria, se debería acordar una modificación del contrato suscrito en base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el sentido de suprimir la cláusula que obliga al pago de la RMGA durante toda la duración del contrato.

Por último, aunque de forma subsidiaria, suplica la actora que se acuerde, por aplicación de la citada cláusula rebus sic stantibus, la suspensión de la obligación de pagar la RMGA durante los ejercicios 2020, 2021 y 2022.

Por otro lado, la demandada-arrendadora valora que la actora pretende trasladar todas las secuelas económicas derivadas de la actual crisis económica.

Pretende trasladar todas las secuelas económicas derivadas de la actual crisis económica

Además, niega que concurran, en el caso de autos, los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar la repetida doctrina rebus sic stantibus. En opinión de la demandada, no ha desaparecido la base del negocio, la actora no ha visto frustradas las expectativas y tampoco se ha acreditado la excesiva onerosidad del contrato.

¿Concurren todos los requisitos para aplicar la cláusula rebus?

Según el parecer de la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Santiago de Compostela, en el supuesto aquí enjuiciado, sí concurren todos los presupuestos que determinan la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus.

En palabras de la Juzgadora, “no cabe cuestionar el carácter imprevisible de la crisis sanitaria del Covid-19, y la suerte de consecuencias económicas y sociales de toda índole que ha conllevado en el orden mundial, que no solo nacional, siendo tal circunstancia sobrevenida, absolutamente inesperada y sin antecedente equiparable en la historia moderna mundial, características que siquiera parece pueda cuestionarse ni se cuestione por la parte demandada”.

Es incuestionable el “evidente” y “continuado en el tiempo” descenso de pasajeros y del tráfico aéreo. De hecho, según las estadísticas publicadas por AENA, frente a una subida en enero y febrero de 2020 respecto a los mismos periodos de 2019 de 0,4% y 6,3%, en las mensualidades siguientes se sucedieron unos descensos de 63,2%, 99,7%, 99,9%, 96,1%, 71,5%, 50,1%, 66,3%, 72,2%, hasta el mes de octubre de 2020.

Así, aunque con posterioridad hayan podido existir puntuales repuntes y síntomas de recuperación en nuestros aeropuertos, la Magistrada-Juez recuerda las sucesivas restricciones acordadas gubernamentalmente, los repetidos rebrotes desgraciadamente surgidos y dilatados en el tiempo, el temor a viajar palpable entre la población o la existencia de condicionantes como la doble pauta de vacunación o pruebas de antígenos o PCR que han venido exigiéndose para viajar.

Control de pasajeros en el aeropuerto de Madrid. (Foto: EFE)

Por tanto, según se desprende del reciente fallo, ha quedado suficiente y adecuadamente acreditada la incidencia y afectación de la base del negocio, con la consiguiente desproporción de las prestaciones de las partes aquí enfrentadas. En particular, tal extremo se refleja de manera clara en las diferencias entre los ingresos percibidos por la actora en 2019 y los percibidos en 2020.

Siendo ajeno al principio de la buena fe que ese perjuicio sea soportado exclusivamente por una de las partes

Así, después de confirmar que tampoco ha de ser obstáculo para la oportuna aplicación de la cláusula rebus sic stantibus las alegaciones vertidas de contrario y relativas a la existencia de reparto de riesgos prevista en el contrato, la Juzgadora cierra el fundamento de derecho tercero de la sentencia confirmado la concurrencia de los requisitos y presupuestos exigidos para aplicar al supuesto litigioso la reiterada cláusula y confiesa que nos enfrentamos “ante una alteración de la base de negocio que produce un perjuicio grave y excesivamente oneroso, siendo ajeno al principio de la buena fe que ese perjuicio sea soportado exclusivamente por una de las partes”.

Consecuencias

Con la intención de alcanzar el necesario reequilibrio prestacional y la solidaridad entre las partes litigantes frente a un problema que ha de afectar a ambas por se ajeno al propio negocio empresarial y frente al que ninguna de ellas puede adoptar específicas medidas para solventarlo, la Magistrada-Juez estima parcialmente la demanda y declara que:

• La crisis del Covid-19 y sus consecuencias han generado un cambio imprevisible en las condiciones pactadas en relación con el contrato suscrito entre las partes;
• Hasta la declaración del primer estado de alarma, se mantiene el sistema de pago de la renta prevista en el contrato;
• Después de la declaración del primer estado de alarma, es decir, en el periodo que media entre el 15 de marzo y el 21 de junio de 2020, se suspende y no resulta exigible la RMGA correspondiente;
• Desde el 22 de junio de 2020 hasta final de año, la RMGA a abonar será la resultante de la siguiente operación: división de la RMGA anual pactada para cada anualidad entre el número de pasajeros del año 2019 y multiplicación por el número de pasajeros reales de la anualidad;
• El sistema aludido en el párrafo anterior se aplicará igualmente en anualidades sucesivas;
• Se reestablecerán las condiciones originales del contrato celebrado entre las partes en el momento en el que el número de pasajeros anuales sea igual o superior al número de pasajeros del 2019;
• Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Voz letrada autorizada

¿El fallo respeta el principio de causalidad? ¿Qué ocurriría si el flujo de pasajeros no se recuperase nunca a los niveles de 2019 por razones independientes y ajenas a la pandemia por Covid-19? ¿Incurre la sentencia en un defecto de incongruencia extra petita?

Ayudados por  Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo, a continuación, reproducimos unos apuntes a modo de valoración experta sobre la sentencia del Juzgado de Santiago de Compostela.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

“Esta sentencia se enmarca en un grupo de sentencias – sentencia de Primera Instancia n.º 4 de Palma de Mallorca de 30 de julio de 2021, entre otras – que, con buen criterio, rechazan la pretensión de la actora consistente en la supresión o suspensión de la RMGA para reestablecer el equilibrio de las prestaciones del contrato de arrendamiento de local de negocio quebrado por la pandemia, pues ello comportaría alterar o mutar el sistema de fijación de renta de dicho negocio jurídico, elemento esencial configurador de su naturaleza, dejando sin efecto la voluntad de las partes, siendo pues lo procedente en estos casos rebajar el importe de la RGMA utilizando para ello como parámetro un elemento variable consiste en el flujo de pasajeros anual, en tanto que de la prueba practicada ha quedado acreditado que este es el patrón o elemento que sirvió de base en su día para la determinación de la RMGA por AENA, Y por tanto, es en base a dicho parámetro que se formó la voluntad contractual”, valora Fuentes-Lojo.

Nos parece un pronunciamiento un tanto maximalista y desacertado

“Este precedente es muy relevante ya que es la primera sentencia que establece un marco temporal de reducción de la renta tan amplio e indefinido, estableciendo que se aplicará la reducción de renta hasta ‘el momento en que el número de pasajeros anuales sea igual o superior al número de pasajeros del año 2019’, atendiendo a la imprevisibilidad de los efectos de la crisis sanitaria en el corto y medio plazo. Nos parece un pronunciamiento un tanto maximalista y desacertado – dicho sea con los máximos respetos al juzgador -, en tanto que no respeta el principio de causalidad, pues podría ser que el flujo de pasajeros no se recuperase nunca a los niveles de 2019 por razones ajenas a la pandemia, por circunstancias de índole empresarial o económico que nada tiene que ver con la pandemia, y que se trata de riesgos que no tiene por qué soportar la arrendadora, más aun atendiendo al sistema mixto de fijación de renta pactado, que atribuye dichos riesgos a la arrendataria, tal como afirma la juzgadora”, añade el abogado.

En cambio, en opinión de la letrado, “la sentencia razona de forma brillante por qué estamos ante un riesgo de carácter imprevisible que no pudo ser tenido en cuenta por las partes ni si quiera en la fijación del sistema de renta mixta y lo distingue de riesgos de otra naturaleza como los inherentes a la coyuntura económica o a las fluctuaciones del mercado, sorprende que en el fallo no se atienda a dicha distinción técnica sobre la naturaleza de los riesgos contractuales y su fijación o reparto en el contrato, para delimitar en consecuencia el ámbito temporal de la modulación de la renta”.

Existe el riesgo de que sea revocada en segunda instancia por defecto de incongruencia extra petita

“En esta sentencia, al igual que en la sentencia de Primera Instancia n.º 4 de Palma de Mallorca de 30 de julio de 2021, existe el riesgo de que sea revocada en segunda instancia por defecto de incongruencia extra petita, pues el suplico de la demanda se limitó a pedir la supresión o suspensión de la RMGA, sin haber formulado una pretensión de carácter subsidiario solicitando que se declare cuál es el importe de renta que debe abonar la arrendataria para reestablecer la conmutatividad de las prestaciones – lo cual hubiera sido deseable -. En este caso, la misma juzgadora se da cuenta de dicho defecto procesal en la forma de proponer la demanda y razona para tratar de salvarlo que hay que hacer una aplicación ‘flexible’ de esta figura procesal”, concluye Fuentes-Lojo.