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Exención por reinversión en vivienda habitual de IRPF: la excusa que necesitabas para cambiar de vivienda

Asesora fiscal de BROSETA

Tiempo de lectura: 6 min

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Si estás pensando en cambiar de vivienda te interesa conocer la exención por reinversión en vivienda habitual a efectos de IRPF. El referido beneficio fiscal ha sido objeto de varios pronunciamientos tanto por la Administración como por los Tribunales, por lo que, para su correcta aplicación, se debe conocer tanto la normativa que lo desarrolla como los criterios doctrinales y jurisprudenciales sobre el tema.

Se acerca la campaña de renta y con ella el batiburrillo de dudas sobre cómo optimizar al máximo el ahorro fiscal. En este contexto queremos destacar un beneficio fiscal bastante interesante, la exención por reinversión en vivienda habitual, que, aunque parece de sencilla aplicación ha supuesto un calvario para los contribuyentes que han tenido que recurrir a los Tribunales.



La venta de una vivienda tributa en el IRPF y, en el caso de obtener beneficios en ella, dicha tributación puede implicar un coste del 19 al 23% dependiendo del importe de la ganancia obtenida.

La ley de IRPF prevé la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido en la venta se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

Se considerará que existe rehabilitación a efectos de la presente exención cuando se cumpla cualquiera de los siguientes requisitos:

  1. i) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  2. ii) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición (si se efectúa durante los dos años anteriores al inicio de las obras) o del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio (en los demás casos). A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

El importe obtenido en la transmisión se deberá reinvertir en el plazo de los dos años previos o posteriores a la fecha de transmisión, y no necesariamente de una sola vez.

La ley de IRPF prevé la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido en la venta se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual

Sobre el plazo de reinversión, el Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 17 de febrero de 2021, ha sentado doctrina, considerando que, en los casos de adquisición de terreno para construir la nueva vivienda habitual, se aplicará la exención a las cantidades reinvertidas en los dos años posteriores a la transmisión de la vivienda habitual objeto de la ganancia patrimonial aun cuando la declaración de final de obra sea posterior a dicho plazo.

Según el Tribunal Supremo en la referida Sentencia, la norma no exige que en el plazo de dos años se produzca la adquisición jurídica (título y modo) de la nueva vivienda habitual, sino exclusivamente que en dicho plazo se “reinvierta el importe obtenido en la enajenación”. Esta sentencia abre la puerta a que muchos contribuyentes se beneficien de la exención cuando tengan la intención de reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su antigua vivienda en la construcción de una nueva.

Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

En cuanto al concepto de vivienda habitual, se considera que es aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Para el caso de la exención por reinversión de vivienda habitual se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando se entienda cumplido el requisito de los tres años en ese momento o se hubiera cumplido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Es decir, si se ha residido en una vivienda durante un plazo de tres años ininterrumpido y luego se ha cambiado de vivienda residiendo dos años y un día, en el caso de transmisión, ninguna de las dos daría derecho a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.

No obstante lo anterior, se podría aplicar la exención a pesar de no cumplirse los plazos requeridos para la consideración de vivienda habitual, cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso, crecimiento de la familia u otras análogas justificadas.

A los efectos de acreditar que el inmueble constituye vivienda habitual, la Administración manifiesta que el simple empadronamiento no se considera por sí solo elemento suficiente

A los efectos de acreditar que el inmueble constituye vivienda habitual, la Administración ha manifestado que el simple empadronamiento no se considera por sí solo elemento suficiente, como tampoco el hecho de trasladar o mantener el domicilio fiscal en lugar determinado.

En el caso de que no se reinvierta todo el importe obtenido en la venta, también cabe la reinversión parcial, esto supondría la exclusión de gravamen de la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida. Un ejemplo sencillo sería, transmitimos nuestra vivienda habitual por 100.000 euros generando una ganancia patrimonial de 10.000. Con esos 100.000 euros decidimos comprarnos un piso de 80.000 euros que será nuestra nueva vivienda habitual y el resto ahorrarlo para la universidad de nuestros hijos. En ese caso, cumpliéndose el resto de requisitos para aplicar la exención, estaría exento un 80% de la ganancia patrimonial, es decir, 8.000 euros y el resto tributaría al tipo correspondiente.

¿Qué ocurre si teníamos un préstamo para financiar la vivienda que trasmitimos o si queremos pedir un préstamo para adquirir la nueva?

Cuando la vivienda transmitida haya sido financiada mediante préstamo, el importe que debe reinvertirse es la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad pendiente de amortizar del préstamo. En cambio, cuando es la vivienda adquirida la que se ha financia mediante préstamo hay cierta controversia. La Administración entendía que solo existía reinversión por las cantidades que se destinaban a amortizar el principal en el plazo de dos años desde la transmisión, ya fuera mediante el pago de cuotas o mediante cancelaciones del préstamo. No obstante, el Tribunal Supremo en su reciente Sentencia de 1 de octubre de 2020 ha establecido que no es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble. De esta forma, se atendería al concepto económico de inversión, entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen).

Esta sentencia abre la puerta a que muchos contribuyentes se beneficien de la exención cuando tengan la intención de reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su antigua vivienda en la construcción de una nueva

En caso de aplicación de la exención e incumplimiento posterior de alguno de los requisitos, el contribuyente deberá practicar autoliquidación complementaria del ejercicio en el que se aplicó la exención con inclusión de los intereses de demora. Dicha complementaria se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.

También es importante sacar a colación el criterio de la Administración que considera que la aplicación de la exención por reinversión es una opción tributaria. Al tratarse de una opción, según la doctrina actual, le es de aplicación el artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, por lo que, si no se ha optado expresamente por el gravamen de las rentas derivadas de la transmisión de la vivienda, una vez finalizado el periodo reglamentario de declaración no resultará posible rectificar este aspecto. Es decir, si vendemos nuestra vivienda habitual y no marcamos la opción de aplicación de la exención por reinversión en la declaración de IRPF, aunque dentro del pazo de 2 años decidamos adquirir una nueva vivienda no podremos modificar la opción, debiendo tributar por la ganancia patrimonial derivada de la transmisión.

La Administración considera que la aplicación de la exención por reinversión es una opción tributaria

Como podemos ver, el beneficio fiscal además de por ley y reglamento ha sido configurado por doctrina y jurisprudencia, por lo que se debe tener cuidado en aplicar la exención sin conocimiento previo de la normativa y del contexto jurídico y doctrinal en el que se encuentra.

Legislación:

  • Artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
  • Artículo 41 y 41 bis del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Jurisprudencia:

  • Tribunal Supremo, Sentencia de 17 de febrero de 2021, rec. 1056/2019
  • Tribunal Supremo, Sentencia de 1 de octubre de 2020, rec. 6309/2019

Doctrina:

  • Consulta Dirección General de Tributos nº V1754-19, de 10 de julio de 2019
  • Consulta Dirección General de Tributos nº V1993-20, de 17 de junio 2020
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