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Tributación de los arrendamientos de inmuebles
(Imagen: E&J/ Óscar Peña)
I. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
1.Sistema de tributación
Con independencia de quien sea el arrendador, la Ley considera a los arrendadores como empresarios y los arrendamientos quedan sujetos al IVA.
Por lo tanto, en general los arrendamientos quedan sujetos al IVA y no al ITP.
Como excepción únicamente los arrendamientos sujetos pero exentos de IVA quedan sujetos al ITP.
Naturaleza del arrendador
¿Tributación por IVA?
Empresario o profesional
Sí
Salvo supuestos de exención
No empresario o profesional
(particular, jubilado, asociación, administración pública)
Sí
Salvo supuestos de exención
El hecho de que la ley considere sujetos pasivos a los arrendadores tiene importantes consecuencias:
– Obligación de darse de alta como empresario en el censo de empresarios o profesionales a través del Modelo 036.
– Obligación de emitir factura con repercusión del IVA
– Obligación de presentar autoliquidaciones de IVA (de forma trimestral, Modelo 300, o mensual, Modelo 310) y efectuar el ingreso del IVA repercutido menos el IVA soportado.
– Obligación de presentar el resumen-anual de IVA (Modelo 390).
2.- Principales supuestos:
Arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas
En estos arrendamientos se incluyen los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles arrendados junto con las viviendas.
Operación sujeta y exenta de IVA
Operación gravada por el ITP
Para que se aplique la exención es necesario que el edificio arrendado quede exclusivamente destinado a vivienda. Si el edificio se destina parcialmente a otros usos (ej. Oficinas, locales comerciales, talleres) no se aplicará la exención.
El arrendatario ha de ser una persona física y no puede ser una persona jurídica que luego lo ceda al destinatario final (ej. Vivienda arrendada a una empresa que lo cede a un directivo).
En el caso de arrendamientos destinados exclusivamente a viviendas, no existirá la obligación para el arrendador de presentar autoliquidaciones periódicas de IVA ni el resumen anual de este Impuesto.
Arrendamientos de locales comerciales, de talleres o almacenes
Operación sujeta y no exenta de IVA
Se aplica el tipo del 16%
Operación gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales
Arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos
No ha de efectuarse de forma conjunta con el de la vivienda
Operación sujeta y no exenta de IVA
Se aplica el tipo del 16%
Operación gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales
Arrendamientos de terrenos para exposiciones o publicidad
Operación sujeta y no exenta de IVA
Se aplica el tipo del 16%
Operación gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales
Arrendamientos de viviendas amuebladas que incluyan la prestación de servicios complementarios de hostelería (ej. limpieza, lavado de ropa, cambio de lencería del hogar, restaurante-)
Operación sujeta y no exenta de IVA
Se aplica el tipo del 7%
Operación gravada por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su modalidad gradual de documentos notariales
Arrendamientos de terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
Se incluyen los contratos de aparcería.
No se incluyen los arrendamientos de construcciones destinados a la ganadería independiente
Operación sujeta y exenta de IVA
Operación sujeta a ITP
II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
1.- Sistema de tributación
La tributación de los arrendamientos por el ITP es un supuesto relativamente marginal.
Con independencia de quien sea el arrendador, los arrendamientos quedan sujetos al IVA.
Únicamente los arrendamientos sujetos pero exentos de IVA quedan sujetos al ITP.
Naturaleza del arrendador
¿Tributación por IVA?
¿Tributación por ITP?
Empresario o profesional
Sí
Salvo supuestos de exención
No
Salvo supuestos de exención de IVA
No empresario o profesional
Sí
Salvo supuestos de exención
No
Salvo supuestos de exención de IVA
Supuestos de exención
¿Tributación por IVA?
¿Tributación por ITP?
Arrendamientos de vivienda
(permanente o de temporada)
Sujeto pero exento
Sí
Arrendamientos de terrenos rústicos
Sujeto pero exento
Sí
Otros arrendamientos
Sujeto y no exento
No
2.- Base imponible
La determinación de la base imponible correspondiente a las normas de arrendamiento denota una desconexión entre la normativa civil en materia de arrendamientos contenida en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y la normativa fiscal.
La base imponible fiscal se determina en función de los pagos que se van a efectuar durante la duración del contrato.
Arrendamientos de vivienda:
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