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Casos de éxito

Nulidad sobre financiación con garantía real inmobiliaria (cláusula suelo)

"Banco S.A les prestó 91811,91€ a 35 años de duración a interés variable que entraría en vigor al segundo año de vigencia a partir de un primero de interés fijo"

(Foto: E&J)

María José Tarancón Rodríguez

Abogada, Dra en derecho y economista. Socia fundadora y CEO de CONSULTING Y GESTIÓN INTEGRAL 87 SL.




Tiempo de lectura: 12 min



Casos de éxito

Nulidad sobre financiación con garantía real inmobiliaria (cláusula suelo)

"Banco S.A les prestó 91811,91€ a 35 años de duración a interés variable que entraría en vigor al segundo año de vigencia a partir de un primero de interés fijo"

(Foto: E&J)

  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 09-07-2019
  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de préstamo
  • Número: 13265
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: Concepto de contrato de préstamo, y de garantía hipotecaria. Contrato constitutivo y requisitos de formalización. Competencias notariales y registrales. La inscripción en el Registro de la Propiedad., Tratamiento de la cláusula suelo en la jurisprudencia española. La Sentencia del Pleno de la Sala I del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013. El Auto de aclaración de 3 de Junio de 2.013., ABONO DE GASTOS, ACCIÓN DE NULIDAD, CLÁUSULA SUELO, Concepto de contrato de préstamo, y de garantía hipotecaria. Contrato constitutivo y requisitos de formalización. Competencia, CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN, Declaración de nulidad de una cláusula abusiva. Procedimiento. Efectos en el tiempo., Derechos reales de garantía, El contrato de préstamo bancario, En particular, cláusulas abusivas en escrituras de préstamos hipotecarios, Indice de referencia de préstamos hipotecarios, La hipoteca inmobiliaria
  • Documentalista: Concha Miranda.


(Foto: E&J)

Documentos originales presentados

 



El caso

Supuesto de hecho

Cerdanyola del Vallés, 09-11-2011
  • D. Pablo y Dña. Isabel contrataron con la entidad bancaria Banco S.A  un préstamo bancario con garantia inmobliaria de 85 200€ más 6611,91€ para financiar un seguro de protección de pagos y un seguro de vida, a la postre Banco S.A les prestó 91811,91€ a 35 años de duración a interés variable que entraría en vigor al segundo año de vigencia a partir de un primero de interés fijo, quedó sometida en cuanto a su interés nominal al resultante de adicionar al tipo de interés de referencia; pactado en el EURIBOR; un diferencial que se pactó en un 2,25% del capital de 91.811,91 €, y de la introducción en éste préstamo de una cláusula para la limitación a la baja del tipo de interés variable rector de las operaciones, de las denominadas “cláusulas suelo”, introducida en el contrato sin posibilidad del los adherentes de influir en su redacción.
  • El efecto primordial de la clausula suelo sería, precisamente, el de evitar que cualquier fluctuación a la baja del índice de referencia aplicado en la forma articulada en el pacto de variabilidad pudiera llegar a trasladar una rebaja en el precio de las hipotecas de los actores por debajo de dicho límite (suelo), que se estableció en el 3,50%.
  • Los efectos de la citada cláusula limitativa a la baja del interés variable aparecieron por primera vez en la hipoteca de D.Pablo y Dª Isabel a partir de la cuota de 31 de diciembre de 2012, (primera inmediata a la revisión operada el mes de Noviembre de 2012), y éstos impidieron que la fluctuación a la baja del índice de referencia EURIBOR trasladara una rebaja efectiva en el precio de las hipotecas de los actores por debajo del 2.75% del suelo.
  • A partir de la revisión del año 2012, en las revisiones posteriores a pesar de la tendencia bajista del índice de referencia EURIBOR; el precio de la hipoteca de los actores siguió anclado en el 3.50% de su suelo, evitando con ello el traslado de dicha tendencia bajista del índice de referencia oficial al precio de su contrato convirtiendo el contrato de préstamo en un contrato de interés mínimo fijo, variable nada más al alza.

Objetivo: cuestión planteada

Que se declare la nulidad de la cláusula tercera y tercera bis en en el contrato hipotecario suscrito por falta de transparencia y declare la nulidad de la cláusula gastos de la escritura de préstamo, y condene a la parte demandada al pago de cantidad de las cantidades indebidamente aplicadas como efecto de la aplicación de la referida cláusula desde la celebración del contrato, más intereses y costas del procedimiento.

La estrategia: solución propuesta

  • En base a la legislación sobre las condiciones generales de la contratación de financiación, con garantía real inmobiliaria de persona física, ejercer la acción declarativa de nulidad de una condición general de la contratación «cláusula suelo» y de una condición de gastos de constitución de la hipoteca introducidas en el préstamo.
  • Ejercer la acción de reclamación de cantidad,  para el reintegro de los intereses remuneratorios afectados por dicha nulidad, además, como acción accesoria acumulada, ejercer la acción de reclamación de los gastos abusivos pagados, más los gastos de constitución del préstamo hipotecario.

El procedimiento judicial

  • Orden Jurisdiccional: Civil
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de 1ª Instancia de Barcelona
  • Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
  • Fecha de inicio del procedimiento: 05-10-2017

Partes

PARTE DEMANDANTE

  • D. Pablo
  • Dª. Isabel

PARTE DEMANDADA

  • Banco, S.A

Peticiones realizadas

PARTE DEMANDANTE

  • Declarar la nulidad de la cláusula tercera tercera bis del contrato, sobre la limitación a la baja del tipo de interés variable del préstamo, cláusula suelo, por abuso de dichas cláusulas suelo por su falta de transparencia detectada al amparo de la doctrina del alto tribunal.
  • Declarar la nulidad de la aparición y perdurabilidad de la clausula suelo y sus efectos en base a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
  • Mantenimiento del resto de cláusulas del contrato suscrito entre las partes.
  • Que se reconozca los efectos retroactivos de la nulidad de la cláusula suelo de su hipoteca al momento de la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección Pleno) de 9 de mayo de 2013 (RJ 2013/3088).
  • Restitución del importe de 3.848,02 € en concepto de intereses remuneratorios desde la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección Pleno) de 9 de mayo de 2013 (RJ 2013/3088) hasta la fecha de interposición de ésta demanda.
  • Derecho a percibir la restitución del precio con los intereses, ya sea en la forma prevista en el artículo 1.303 del Código Civil, o si se quiere por aplicación de la normativa especial en materia de condiciones generales de la contratación que permite pedir, junto a la acción de cesación, la restitución de las cantidades indebidamente abonadas sus intereses y los daños y perjuicios (Art. 53 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
  • Declarar la nulidad de la cláusula sobre la obligación de la parte prestataria del pago de todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento ,concesión del préstamo y gastos de constitución de la hipoteca por un importe de 1.496,00€ y gastos ocasionados por la misma, como seguros etc,  8.179.12€
  • Reintegro del importe en concepto de cuantía de la demanda que vendrá dada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas, esta parte fija la cuantía de la presente demanda en la cifra total de 23.344,02 €, que constituye el importe total de la suma aritmética de los 18.000€ del valor estimado de la acción principal con cuantía indeterminada, y los 5.344,02 € de la cuantía determinada de la acción accesoria que se acumula a la principal.
  • Condene a la entidad demandada al pago de las costas del presente procedimiento.

PARTE DEMANDADA

  • Interesa la desestimación de la demanda alegando que sí hubo información.

Argumentos

PARTE DEMANDANTE

  • La cláusula suelo se presentó a D. Pablo y Dª Isabel enmascarada tras una abrumadora cantidad de datos relativos al tipo de referencia oficial y al diferencial. Los cuales dejaban visualmente relegado el porcentaje del suelo a otros apartados distintos de aquéllos en los que se establecían los anteriores. Es decir, el propio contenido del contrato propició que los actores centraran toda su atención durante dicho proceso negociador tanto en el índice oficial EURIBOR; igual para la mayoría de los créditos; como en el diferencial que les aplicaba la entidad al de referencia. Pero no así, en definitiva, en relación al tipo mínimo que acabaría introducido en su hipoteca. Cuya atención quedó desviada a favor de los anteriores elementos.
  • La cláusula limitativa a la baja fue introducida junto a una presunta contrapartida inescindible de limitación al alza – de las llamadas cláusulas techo-. La cual, precisamente, fue colocada a continuación de la primera justo y para, aparentemente, dotar al pacto limitativo a la baja de una contrapartida equilibradora del mismo para el supuesto de alza  y ésto consiguió generar en los actores la apariencia de estar firmando un contrato a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia repercutirían en una disminución del precio de su contrato de manera plena, cuando en realidad, y de manera previsible para dicha entidad y no para los actores, al quinto año de su suscripción la cláusula suelo introducida lo acabaría convirtiendo en un contrato de interés mínimo fijo, variable nada más al alza.
  • La distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral recae en su totalidad sobre D. Pablo y Dª Isabel, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

PARTE DEMANDADA

  • Afirmamos que los actores concertaron el préstamo no para financiar su vivienda habitual sino para comprar la finca y alquilarla después y constituyen la mercantil XXX S.L. para prestar servicios de asesoría, consultoría y arrendamiento.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

PARTE DEMANDANTE

  • Escritura de constitución de la hipoteca inmobliaria entre las partes.
  • Extractos del BOE sobre la publicación del Euribor de Agosto de los años 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016.
  • Tablas de amortización de las cuotas mensuales de hipoteca.
  • Cálculo de la diferencia del importe pagado en exceso al entrar en funcionamiento la cláusula suelo sobre el préstamo hipotecario.
  • Factura de la gestoria sobre los gastos derivados de la constitución de la hipoteca.
  • Factura del notario.
  • Factura del Registro de la Propiedad.
  • Certificado y factura de tasación.
  • Póliza de seguro sobre el hogar y recibos de pago.
  • Contrato de los seguros de vida y los recibos de pago.

PARTE DEMANDADA

Resolución Judicial
  • Fecha de la resolución judicial: 09-07-2019

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:



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Biblioteca

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1 Comentario
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Suscriptor E&J2(@otrousername)
10 meses atrás

es el pleito presentado a la Caixa por pedir aval de familiar y violación de registro en fichero de morosos ante la curia por valor de 600000 al no acatar sentencia de 89000 diarios y no aplicar la sentencia de Sandín pavimentos en el concurso de acreedores de hace 6 años por eso considero esencial la agilización de los expediente judiciales los cuales de forma electronica trámite ante la curia la cual debe establecer propuesta de resolución prejudicial al abrir expediente preliminares R10019428consulta en la curia UE y en la corte penal por violación de derecho UE y juicio justo en tribunal de derechos y practicar conjelacion de mis activos de las plataformas de traing con las que trabaje que son barias belfor fx investing fxgm daniel vicenti mark parkel luisa gabares solicite protección por denuncia y me dieron puesto en la euro pool no se cuándo empiezo pero ya estamos colaborando para coger a estos ciberdelincuentes no te juntes con ellos pues hacemos redadas masivas y los tontos de verifica que llaman cada día con números distintos y distinta población para no ser rastreados alegando ser gestores de Ing. sin contrato contractual o extrajudicial por lo quedo a tu disposición en el [email protected] contacta si estas interesado

Nombre
Antonio salamanca Garcia 79258611J colejio de abogados de badajoz y escuela aja de madrid practicas en la curia ue CV