Consultorio jurídico de la semana (del 6 al 12 de septiembre 2021)

Analizamos las principales dudas de todos los operadores jurídicos de la mano de nuestros expertos de Global Economist & Jurist.

1.-CONSULTA: Buenos días, mi cliente ha sufrido una serie de daños en su finca por parte de los vecinos colindantes, ahora han iniciado unas obras y teme que vayan a edificar en parte en suelo ajeno al estar divididas ambas fincas de manera difusa. Entiendo que deberíamos plantear una reivindicatoria de dominio, pero temo que pudieran plantear una accesión invertida si yo ejercito una normal ¿qué opinan ustedes?.

RESPUESTA: Buenos días, en principio podemos aplicar el derecho de accesión a su supuesto de este tipo”. Lo primero a tener en cuenta sería la buena fe o no, del “invasor”.

En el primer caso, edificar invadiendo fundo ajeno por desconocimiento, el 361 del C.C. otorga al propietario que sufre la invasión de su finca, la propiedad de la edificación construida por el colindante invasor “tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno”. A mayor abundamiento el TS ha concretado y confirmado, que el invasor “de buena fe” mantiene un derecho de retención sobre lo edificado, hasta que el propietario del terreno ejecute una de las dos acciones descritas.

Esta primera regla viene limitada por lo que se conoce como “accesión invertida” la cual permite, cumpliéndose una serie de requisitos, que el que construye parcialmente en suelo ajeno, sea titular efectivo de la edificación y, por ende, de la parte de suelo invadido. Dichos requisitos fijados por la Jurisprudencia son:

1. a) La ejercite el dueño de la edificación.
2. a)  Que la edificación haya sido construida en parte en suelo ajeno, no de manera total.
3. b) La extralimitación parcial en el terreno haya sido de buena fe.
4. c) La edificación sea indivisible en la parte de suelo ajeno que invade. Que la edificación construida forme un todo con el terreno de la finca ajena y sea imposible su división.
5. d) El valor de la edificación sea superior, al valor de la parte de terreno ajeno que se invade.

En el segundo caso, el cual ocurre cuando se edifica en fundo ajeno a sabiendas, nuestra legislación Civil es meridanamente clara en los Art 362 y 363 C.C.: “El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización”. “El dueño del terreno en que se haya edificado (…) con mala fe puede exigir la demolición”.

Por lo tanto, si podemos demostrar que se edifica invadiendo de mala fe y a sabiendas, no cabe accesión invertida alguna que alegar.

2.-CONSULTA: Buenas tardes, estoy redactando un contrato de alquiler de maquinaria y me gustaría que me echen una mano con la cláusula de reparaciones, sabiendo que el arrendador cobra un fee mensual al arrendatario por mantenimiento y averías. Muchas gracias.

RESPUESTA: Buenas tardes, como todos sabemos ambas partes pueden plasmar libremente en un contrato lo que deseen dentro de las archiconocidas limitaciones del 1255 CC (Leyes, moral, orden público) es interesante tener un clausulado blindado, sobre todo cuando alquilamos vehículos o maquinaria pesada de trabajo, cuando hablamos de reparaciones.

Sin especificarnos más detalles, le recomiendo algo así:

Por la presente cláusula y en virtud del concepto “mantenimiento” en la facturación mensual, El arrendador se obliga a reparar, a la mayor brevedad posible, las averías denunciadas en tiempo y forma, atendiendo las mismas dentro de las 24 horas siguientes al aviso.

Con relación a tales reparaciones, mientras las mismas tengan una duración inferior a veinticuatro horas, se estimará como un mantenimiento normal de la maquinaria.

Si en opinión del arrendador tal reparación pudiera superar dicho plazo desde el momento del aviso de la avería, o bien no fuera aconsejable realizarla, podrá sustituir la maquina arrendada, en la medida de lo posible en cuanto a disponibilidad u otros factores análogos, por otro de la misma capacidad y especificaciones generales.

La imposibilidad de sustituir momentáneamente alguno de los elementos arrendados no dará lugar por sí misma a la resolución del contrato ni indemnización alguna al arrendatario, siempre que quede debidamente justificado por causa por fuerza mayor, o no disponibilidad de piezas y/o recambios necesarios.

 3.-CONSULTA: Buenos días ¿Cuál sería el procedimiento para apostillar el acta de Declaración de Persona Expuesta Políticamente por una Sociedad para su filial de Argentina?. Muchas gracias.

RESPUESTA: Buenos días, El procedimiento para Apostillar o legalizar el acta de Declaración de Persona Expuesta Políticamente sería el siguiente:

1. Elaboración por el notario del acta notarial de Declaración de Persona Expuesta Políticamente, siguiendo las instrucciones y formalismos requeridos para ello en el país de destino donde va a usarse dicho documento.
2. Realizar el trámite de legalización o apostilla de dicha acta notarial ante el Colegio de Notarios de Madrid o en cualquier otro, ya que existe libertad para acudir a cualquier Colegio Notarial de España para apostillar los documentos notariales. La obtención del certificado de legalización o Apostilla suele tardar unos tres días hábiles por el procedimiento normal y en el mismo día o, como máximo, un día por el procedimiento de urgencia, previo abono de la tasa de autoliquidación indicada por el colegio de notarios.
3. Enviar a la filial de Argentina dicho acta notarial de Declaración de Persona Expuesta Políticamente junto con el certificado o apostilla para que tenga validez y pueda usarse en dicho país.

4.- CONSULTA: Hola, a mi cliente se le ha notificado que tiene un periodo voluntario para que abandone el país, si no lo hace, se establece en la notificación, se procedería a su expulsión definitiva. La pregunta que tengo es si durante ese período voluntario hay alguna manera de solicitar una prórroga. Un saludo y gracias.

RESPUESTA: Hola, si acudimos al Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, tras su reforma por Ley Orgánica 2/2009, concretamente a su artículo 246, nos encontramos con una serie de motivos por los que se puede solicitar la prórroga durante el periodo voluntario de abandono del país, concretamente, dicho artículo, en su apartado segundo nos dice “con carácter previo a su finalización, el plazo de cumplimiento voluntario de la orden de expulsión podrá prorrogarse en atención a las circunstancias que concurran en cada caso concreto, tales como la duración de la estancia, tener a cargo menores escolarizados o la existencia de otros vínculos familiares y sociales.

En el caso de que el extranjero tenga a cargo menores escolarizados, no procederá la ejecución de la sanción de expulsión hasta la finalización del curso académico salvo que el otro progenitor sea residente en España y pueda hacerse cargo de ellos”.

El mismo artículo 246 del Reglamento, en su punto séptimo, establece los casos en los que se suspenderá la ejecución y que también se han de tener en cuenta, concretamente el artículo dice “Si el extranjero formulase petición de protección internacional, se suspenderá la ejecución de la resolución de expulsión hasta que se haya inadmitido a trámite o resuelto, de conformidad con lo establecido en la normativa de protección internacional.

Igualmente, se suspenderá la ejecución de la expulsión en los casos de mujeres embarazadas cuando suponga un riesgo para la gestación o para la vida o la integridad física de la madre o cuando se trate de personas enfermas y la medida pueda suponer un riesgo para su salud”.

Estos creemos sería los supuestos más destacados.

5.- CONSULTA: Buenos días, me surge una duda de derecho administrativo en el cual no tengo mucha experiencia y se trata de si es correcto que un secretario del Ayuntamiento actúe como abogado de la propia corporación. Gracias.

RESPUESTA: Hola, creemos que sí sería una práctica correcta siempre y cuando fuese licenciado en derecho y tuviese el nivel funcionarial requerido ya que el artículo 129 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local establece todo lo referente a la asesoría jurídica de las entidades locales, el artículo versa así:

“1. Sin perjuicio de las funciones reservadas al secretario del Pleno por el párrafo e) del apartado 5 del artículo 122 de esta ley, existirá un órgano administrativo responsable de la asistencia jurídica al Alcalde, a la Junta de Gobierno Local y a los órganos directivos, comprensiva del asesoramiento jurídico y de la representación y defensa en juicio del ayuntamiento, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 447 de la Ley 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

2. Su titular será nombrado y separado por la Junta de Gobierno Local, entre personas que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar en posesión del título de licenciado en derecho.

b) Ostentar la condición de funcionario de administración local con habilitación de carácter nacional, o bien funcionario de carrera del Estado, de las comunidades autónomas o de las entidades locales, a los que se exija para su ingreso el título de doctor, licenciado, ingeniero, arquitecto o equivalente”.