Propiedad horizontal: supuestos en los que un propietario está obligado a dejar entrar en su piso a un tercero

La propiedad horizontal es un régimen jurídico que puede constituirse sobre edificios con varios pisos y locales, y se caracteriza por combinar elementos privativos y elementos comunes. Es propio de este régimen la necesidad de integración de los intereses particulares de cada propietario de un elemento privativo (piso, local, plaza de garaje o trastero) y, por otro lado, los que son propios de la comunidad, manifestada a través de la junta de propietarios, siendo muchos los supuestos de la vida cotidiana en los que estos intereses entran en colisión.

Los edificios divididos horizontalmente se caracterizan por la existencia de un doble elemento: por un lado, cada propietario de un piso o local tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre dicho elemento, susceptible de aprovechamiento independiente; y por el otro, cuenta con un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos comunes del edificio (vestíbulo, cubierta, zonas de acceso, etc.). Ambos elementos son inseparables e implican la necesidad (i) de unos órganos de gobierno de la comunidad, a través de los cuales actúe y manifieste sus intereses; (ii) de unos estatutos o normas reguladoras de la convivencia, del uso y destino del edificio y de los derechos y obligaciones de cada propietario; y (iii) una cuota de participación de cada piso o local, fijada en centésimas, y que opera como porcentaje de participación en cargas y beneficios.

La vida cotidiana en comunidad ofrece una amplia casuística de supuestos de conflicto entre el derecho de propiedad de un concreto vecino y los intereses colectivos de la comunidad, controversias que encuentran su marco regulatorio en la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal (LPH), cuyo ámbito de aplicación territorial es estatal, excluyendo a Cataluña, que tiene su propia regulación recogida en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña (CCC).

(Imagen: E&J)

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Con el fin de evitar situaciones abusivas en el ejercicio de la propiedad individual, y en aras de una convivencia viable, la LPH en el artículo 9.1 c) y d) recoge la obligación de cada propietario de permitir la entrada en su piso o local a terceros designados por la comunidad para inspeccionar o realizar reparaciones necesarias con la finalidad de conservar la seguridad, habitabilidad o funcionamiento del edificio, así como el establecimiento de nuevos servicios comunes debidamente aprobados por la junta de propietarios, pudiendo establecerse servidumbres a tal efecto.

Ahora bien, esta obligación está sujeta a límites para evitar que pueda utilizarse como una herramienta de abuso que desnaturalice el derecho del propietario individual, y lleva implícito el resarcimiento de los daños y perjuicios causados. Así, la jurisprudencia viene avalando la necesaria concurrencia de determinadas circunstancias, entre otras:

• Necesidad suficiente: de reparación, conservación o verificación técnica cuya solución justifique la entrada.
• Proporcionalidad: el acceso al inmueble debe ser apropiado y proporcionado con la importancia de la necesidad que lo motiva.
• Inexistencia de alternativas menos gravosas, o que las alternativas propuestas hayan sido descartadas por razones técnicas o de conveniencia comunitaria.

Si existiese oposición por parte del vecino, la comunidad o el comunero afectado podría solicitar la tutela judicial para que se autorice y concrete la entrada, si el tribunal lo considerase procedente. La exigencia de una indemnización anticipada, previa al acceso, no puede establecerse como condición para permitir la entrada, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 27 de febrero de 2025.

(Imagen: E&J)

En Cataluña, el artículo 553-39.1 del CCC, recoge expresamente “Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa”. Al respecto, destacamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de abril de 2024, que reconoce que cualquier ocupante del inmueble, independientemente de su título de ocupación (propietario, arrendatario…), estaría obligado a permitir el acceso.

Además, dicho precepto reconoce a la comunidad la posibilidad de exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre anexos de los elementos de uso privativo si fuesen indispensables para el acceso a elementos comunes. También reconoce a los propietarios de elementos privativos la posibilidad de exigir la constitución de “servidumbres, permanentes o temporales, imprescindibles para hacer las obras de conservación y de acceso a redes generales de suministros de servicios”. Y el último párrafo del citado artículo trae a colación la indemnización, indicando que “los titulares de las servidumbres deben compensar los daños y el menoscabo que causen en los elementos privativos o comunes afectados”.

En conclusión, al amparo de la LPH y del CCC, el titular de un elemento privativo está obligado a permitir la entrada en su piso o local cuando sea imprescindible para ejecutar obras de conservación y mantenimiento que afecten a elementos comunes o a otros elementos privativos, pudiendo la comunidad o el titular de un elemento privativo ejercitar acciones legales para conseguir el acceso, y a su vez, el titular afectado mantiene el derecho a ser compensado por daños y menoscabo derivados de la injerencia.