El límite temporal para denunciar cláusulas abusivas en ejecución hipotecaria

El Tribunal de Instancia Civil de Logroño plaza n.º 2 ha dictado una resolución mediante la cual se suspende la ejecución hipotecaria instada en el año 2016 contra un consumidor por el Banco Santander (Antes Banco Popular), justo antes de subastarse su vivienda.

El ejecutado no se había opuesto a la ejecución en el plazo legal de 10 días establecido en la ley, y fue necesario instar el incidente extraordinario de oposición previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, para evitar que el ejecutado perdiera su casa. Esta oposición extraordinaria se pudo realizar al contener la hipoteca clausulas abusivas.

La diligencia de ordenación que suspendió la ejecución acordó tener promovido el citado expediente y permitir que 10 años después del despacho de la ejecución, el cliente pudiera oponerse a la ejecución. Tal resolución dispone que se ha de suspender la ejecución, a consecuencia de la nulidad varias de las cláusulas esenciales de la hipoteca que sirve de título ejecutivo, además de que aun no se había subastado la finca hipotecada, ni expedido el auto de adjudicación.

La historia es verdaderamente sobrecogedora. El cliente acudió al bufete de Quercus Jurídico tras haber recorrido diversos despachos de abogados, los cuales le hicieron saber que la defensa era imposible y extemporánea, al haber precluido el plazo legal de oposición. Tras analizar el caso, decidimos que ante esta indefensión que venía arrastrando el cliente, podríamos oponernos esgrimiendo el derecho a la oposición extraordinaria que se contempla en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019  de Crédito Inmobiliario, y suspender la ejecución hipotecaria.

El control de abusividad se puede solicitar por el consumidor hasta la firmeza del decreto de adjudicación, según el Tribunal Constitucional

A consecuencia de nuestra solicitud de iniciar un incidente extraordinario de oposición, con el que proteger al cliente con ese derecho legal, suplicamos al tribunal la suspensión de la ejecución hipotecaria para que el consumidor ejecutado tuviera la oportunidad de alegar sobre la nulidad de diversas cláusulas del título hipotecario. Unos días después, el Tribunal de Instancia de Logroño n.º 2 (Sección Civil) dictó una resolución el 4 de febrero de 2026 en la que acordaba:

«1.- Tener a dicho Procurador …………………por personado y parte en nombre y representación del ejecutado……………………., por promovido incidente extraordinario de oposición regulado en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 sobre contratos de crédito inmobiliario, y por opuesto a la ejecución despachada en los términos expresados en su escrito de 30/10/2025.

2.- Suspender la presente ejecución. 3.- Otrosí 1º: solicitado que “[…] para el supuesto de decretarse la suspensión del procedimiento, amparándose tal petición en la nueva normativa vigente, y en tanto se mantengan las causas de suspensión solicito asimismo la suspensión en el devengo de los intereses moratorios”, sobre dicha cuestión se resolverá por SSª en el momento procesal oportuno en los términos del art. 695.3 de la LEC.

4º.- Otrosí 2º: solicitado que “[…] como prueba anticipada, esta representación procesal solicita en virtud del artículo 328.1 LEC, se requiera a la entidad bancaria la aportación íntegra del expediente administrativo financiero”, sobre dicha petición se da cuenta a SSª para que resuelva lo que en derecho proceda sobre la prueba anticipada.

5º.- Con el fin de citar a las partes a la comparecencia prevista en el art. 695.3 de la LEC se da cuenta a la Magistrada de este Juzgado para que indique día y hora de señalamiento en los términos del art. 18.2.2 de la LEC, y verificado se citará a la misma a las partes.»

(Imagen: E&J)

Lo relevante de la resolución de Logroño es que el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) acordó la suspensión de la ejecución utilizando como unos de los argumentos de fondo que el procedimiento ejecutivo no había culminado aún con la puesta en posesión del inmueble al adquirente. Es decir, que cabe la oposición extraordinaria a la ejecución hipotecaria siempre y cuando no se haya puesto en manos del licitante en la subasta, el inmueble adjudicado objeto de la ejecución.

En ese incidente extraordinario de oposición basado en la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, se solicitó por parte de mi mandante y cliente, la nulidad radical de la ejecución y la suspensión de la subasta, y la nulidad de las siguientes cláusulas del préstamo hipotecario, que era el título ejecutivo: gastos hipotecarios y comisión de apertura, intereses de demora y cláusula suelo, vencimiento anticipado y comisiones por reclamación de recibos vencidos.

La subasta del inmueble fue suspendida hasta que se decidiera la nulidad de esas cláusulas, lo que conllevaría la nulidad del despacho de ejecución, ya que se había presentado una ejecución hipotecaria con una cláusula de vencimiento anticipado nula de pleno derecho, por contener causas de vencimientos no esenciales y la posibilidad de vencer anticipadamente el crédito con muy pocas cláusulas impagadas.

Curiosamente, un mes después de dictarse la resolución del Tribunal de Instancia de Logroño, el Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha dictado una sentencia el pasado 11 de marzo de 2026, en la que el Alto Tribunal aborda un recurso en un caso similar al de Logroño y esta resolución del Tribunal de Garantías es clara y contundente: el control de abusividad se puede solicitar por el consumidor hasta la firmeza del decreto de adjudicación, tal y como el Tribunal de Logroño había dictaminado un mes antes.

Esta sentencia del TC resuelve el recurso de amparo núm. 2179-2024, interpuesto por dos consumidores contra las providencias de 10 de enero y 7 de febrero de 2024 y el auto de 23 de febrero de 2024, resoluciones dictadas todas ellas por el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Granada en el proceso de ejecución hipotecaria núm.1430-2016 instado por la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.

Esta decisión abre el camino a miles de consumidores que están inmersos en una ejecución hipotecaria anterior al 15 de marzo de 2019, para que si no esgrimieron en la litis la nulidad de cláusulas abusivas en los títulos ejecutivos, puedan hacerlo con todas las garantías de éxito. La doctrina del Tribunal Constitucional en la sentencia de 11 de marzo de 2026 analiza un escenario que puede repetirse en cientos de juzgados con ejecuciones hipotecarias, en los que los consumidores. ante un lanzamiento inminente (el lanzamiento físico de su vivienda), presenten incidentes de nulidad para denunciar cláusulas abusivas y nulas como es la de vencimiento anticipado.

Esta oportunidad finaliza, en los procedimientos posteriores a la Ley 1/2013, con el decreto de adjudicación firme, en este caso, ya no hay solución para alegar la nulidad de cláusulas hipotecarias. En la sentencia dictada por el TC, es de hacer notar que los deudores ya habían solicitado la suspensión en varias ocasiones, y su intento final de nulidad fue inadmitido precisamente porque el decreto de adjudicación ya era firme,

(Imagen: E&J)

La sentencia del TC nos deja varias claves a tener en cuenta: La primera es que la  transmisión de la propiedad, la Traditio romana, trae causa del decreto de adjudicación y es el instrumento jurídico que opera legalmente para la transmisión del bien al adjudicatario en subasta. Ya en inamovible procesalmente en pro de la seguridad jurídica. La segunda es que la posesión material es irrelevante, ya que el Tribunal Constitucional aclara que la «puesta en posesión material» (el desahucio físico) no es un elemento constitutivo de la propiedad ni un trámite necesario para dar por concluido el procedimiento; y como tercera clave, el principio jurídico de seguridad Jurídica, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), no se puede comprometer, así como tampoco se pueden mancillar los derechos de propiedad de terceros una vez el proceso ha concluido legalmente.

El Tribunal Constitucional recuerda que el consumidor afectado por una cláusula abusiva mantiene el derecho de iniciar un procedimiento declarativo posterior. En este nuevo juicio, podrá reclamar un resarcimiento económico por los daños causados, pero  ya no podrá recuperar la vivienda ni revertir la adjudicación si esta ya es firme.

En definitiva, el Tribunal Constitucional y como no, la acertadísima resolución del Tribunal de Logroño dictada un mes antes, lanzan un mensaje de protección total al consumidor durante el proceso ejecutivo hipotecario, y respeto  absoluto a la propiedad y a la seguridad del tráfico jurídico una vez adjudicado definitivamente el bien subastado. Los deudores, como el del caso de Logroño, deberán estar muy atentos en sus ejecuciones hipotecarias sabiendo que pueden salvar su vivienda instando incidentes de oposición extraordinaria a la ejecución, antes de que el decreto de adjudicación ponga el sello final a su propiedad.