El Tribunal Supremo avala que un comunero al 50% pida el desahucio por impago pese a la oposición del otro copropietario
El Alto Tribunal establece que la falta de legitimación no puede amparar un bloqueo fundado en un conflicto de intereses y colusión con la cooperativa arrendataria morosa
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo avala que un comunero al 50% pida el desahucio por impago pese a la oposición del otro copropietario
El Alto Tribunal establece que la falta de legitimación no puede amparar un bloqueo fundado en un conflicto de intereses y colusión con la cooperativa arrendataria morosa
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo avala que un copropietario que ostenta el 50% de una finca rústica en régimen de comunidad de bienes pueda ejercitar válidamente la acción de resolución de contrato de arrendamiento por impago de rentas y reclamación de cantidad, incluso contando con la oposición expresa del otro condueño.
El Alto Tribunal consolida así una excepción crucial a la regla general de actuación conjunta en proindiviso, apreciando la existencia de un conflicto de intereses abusivo por parte del copartícipe opositor, quien controlaba a su vez la cooperativa arrendataria morosa.
El conflicto de intereses y el bloqueo en la comunidad
El litigio traía causa de un contrato de arrendamiento rústico sobre una finca en Toledo de la que dos hermanos eran copropietarios al 50%.
La arrendataria era una cooperativa agraria dirigida de hecho por uno de los hermanos, en la cual confluían tensiones familiares y societarias graves. Ante el impago reiterado de las rentas y el retraso sistemático en las anualidades, la cotitular afectada requirió fehacientemente a la entidad e instó a su hermano a interponer la demanda de manera conjunta.
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Ante la negativa evasiva de este último, la comunera acudió a los tribunales en solitario demandando tanto a la cooperativa como a su propio hermano. En primera instancia se desestimó la acción de desahucio al acoger la falta de legitimación activa, al entender que no existía acuerdo de la mayoría de los intereses de la comunidad.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Toledo estimó el recurso de apelación y declaró resuelto el contrato. Los demandados interpusieron recurso de casación alegando la infracción de los artículos 398 y 394 del Código Civil sobre administración de la cosa común.
La doctrina del Tribunal Supremo: protección frente al abuso y el bloqueo
La Sala de lo Civil desestima el recurso de casación y ratifica la legitimación de la comunera minoritaria/paritaria basándose en los siguientes argumentos clave:
- Inexistencia de comunidad sobre el derecho de cobro: mediante pactos previos elevados a público, los arrendadores habían estipulado que la renta se dividiría y abonaría estrictamente por mitad a cada propietario. Por tanto, sobre el derecho al cobro no operaba una comunidad germánica o en mano común donde fuera preceptivo el concurso de ambos, sino un derecho individualizado.
- Conflicto de intereses y abuso de derecho: el Tribunal subraya que la oposición del segundo comunero no respondía a la defensa de los intereses objetivos de la comunidad —cuyo fin primordial es el cobro puntual de la renta—, sino a la protección de sus propios intereses cruzados con la cooperativa arrendataria que él mismo controlaba.
- Solución judicial ante el empate o bloqueo (Art. 398 CC): al tratarse de una comunidad al 50% donde la formación de mayorías resulta materialmente imposible, la discrepancia radical aboca a un bloqueo. Ante esta situación de bloqueo y el evidente perjuicio económico a una de las partes, la vía judicial suple la falta de acuerdo permitiendo ponderar la protección del comunero perjudicado frente al uso fraudulento o colusorio de la norma por parte del otro cotitular.
Con esta resolución (disponible en el apartado ‘descargar resolución’), el Tribunal Supremo flexibiliza los rigores formalistas de la legitimación en la comunidad romana cuando se constata un fraude o colusión entre uno de los comuneros y el arrendatario incumplidor, salvaguardando el derecho de los copropietarios a percibir los frutos de su propiedad y rescindir los vínculos contractuales gravemente quebrantados.
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