El TS consolida un giro sobre las comisiones de apertura y avala el cobro de 2.790 euros en una hipoteca de Banco Sabadell que antes eran declaradas nulas

El Tribunal Supremo ha avalado el cobro de una comisión de apertura de 2.790 euros aplicada por Banco Sabadell en una hipoteca de 186.000 euros. Comisión que es altísima, casi 3.000 euros, que se suma al resto de comisiones e interés que cobran los bancos a lo largo de los años que dura la hipoteca, por lo que no es de extrañar que cada año aumenten sus beneficios hasta límites insospechados.

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La sentencia, dictada el pasado 25 de mayo por la Sala Primera del Supremo, no solo revoca la condena que obligaba a la entidad a devolver dicha cantidad a los prestatarios, sino que confirma una tendencia jurisprudencial cada vez más favorable a las entidades financieras en uno de los litigios bancarios que más controversia ha generado durante los últimos años.

La resolución, número 790/2026, con ponencia del magistrado Ignacio Sancho Gargallo, estima el recurso de casación interpuesto por Banco Sabadell y deja sin efecto las resoluciones dictadas tanto por el Juzgado de Primera Instancia número 25 bis de Valencia como por la Audiencia Provincial de Valencia, que habían declarado abusiva la comisión de apertura y habían condenado a la entidad a reintegrar los 2.790 euros cobrados por este concepto.

Edificio corporativo del Banco Sabadell en Alicante. (Imagen: Banco Sabadell)

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El caso tiene su origen en un préstamo hipotecario suscrito en enero de 2005 por importe de 186.000 euros. La escritura incluía una comisión de apertura del 1,5 % sobre el capital prestado, cantidad que fue abonada por los consumidores en el mismo momento de formalizar la operación. Años después, los prestatarios acudieron a los tribunales solicitando la nulidad de diversas cláusulas del préstamo, entre ellas la relativa a la comisión de apertura. Tanto el juzgado como la Audiencia Provincial entendieron que la cláusula era nula por falta de transparencia y por no haberse acreditado suficientemente qué servicios concretos justificaban el cobro de esa cantidad.

Sin embargo, el Tribunal Supremo llega ahora a una conclusión distinta. Y lo hace en un contexto especialmente relevante: el de las recientes sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en abril de 2025, que han supuesto un importante respaldo a la doctrina mantenida por la Sala Primera en esta materia.

La importancia de esta resolución trasciende el caso concreto. Durante años miles de consumidores han impugnado judicialmente las comisiones de apertura al considerar que las entidades financieras cobraban cantidades significativas sin explicar adecuadamente qué servicios retribuían. No han sido pocas las sentencias que han estimado este tipo de reclamaciones, especialmente cuando el banco era incapaz de justificar de manera precisa las actuaciones desarrolladas para conceder el préstamo.

(Imagen: E&J)

La cuestión resulta particularmente sensible cuando se observa la cuantía de algunas de estas comisiones. En el asunto analizado por el Supremo, la entidad financiera percibió 2.790 euros simplemente por la apertura de una hipoteca. Una cifra que para muchos consumidores puede resultar difícil de entender, especialmente si se tiene en cuenta que el préstamo genera posteriormente otros ingresos para la entidad a través de los intereses ordinarios y de otros productos financieros vinculados.

Precisamente por ello, el debate jurídico sobre estas cláusulas ha sido especialmente intenso. Durante años, buena parte de la litigación giró en torno a una pregunta aparentemente sencilla: ¿puede una entidad financiera cobrar miles de euros por la concesión de una hipoteca sin acreditar detalladamente qué servicios prestó a cambio?

La respuesta que ofrece ahora el Tribunal Supremo se aleja de ese planteamiento. La Sala considera que la validez de la comisión no depende de que la entidad aporte facturas, partes de trabajo o un desglose minucioso de cada actuación realizada para estudiar y conceder el préstamo. Según recuerda la sentencia, tanto el TJUE como la propia jurisprudencia española han descartado que esa justificación exhaustiva constituya un requisito indispensable para la validez de la cláusula.

Para el Alto Tribunal, la cuestión esencial ya no reside tanto en demostrar cuántas horas dedicó el banco al estudio de la operación o qué actuaciones concretas desarrolló, sino en verificar si el consumidor dispuso de información suficiente para comprender qué estaba pagando, cuál era el importe de la comisión y cuál era su función dentro del contrato.

Desde esta perspectiva, la Sala concluye que la cláusula superaba los controles de transparencia exigibles. La comisión aparecía claramente identificada en la escritura pública, figuraba separada del resto de condiciones financieras, se expresaba mediante un porcentaje fácilmente comprensible —el 1,5 % del capital prestado— y constituía un pago único que se realizaba en el momento inicial de la operación. Además, formaba parte de la TAE y no coexistía con otras comisiones destinadas a remunerar el mismo servicio de estudio y concesión del préstamo.

(Imagen: E&J)

El Supremo también considera relevante que el porcentaje aplicado se encontraba dentro de los parámetros habituales existentes en el mercado hipotecario de la época. La sentencia recuerda que las estadísticas manejadas por la propia Sala situaban las comisiones de apertura en una horquilla que oscilaba entre el 0,25% y el 1,50%, por lo que el porcentaje aplicado en este caso, aunque elevado, no podía considerarse desproporcionado por sí mismo.

Más allá de la controversia sobre esta concreta hipoteca, la resolución confirma una evolución jurisprudencial que previsiblemente tendrá un impacto significativo sobre miles de procedimientos en curso. Si durante años la discusión se centró en exigir a los bancos una acreditación detallada de los servicios retribuidos mediante la comisión de apertura, la tendencia actual desplaza el foco hacia la información suministrada al consumidor antes de contratar.

Para los consumidores, la resolución deja una reflexión inevitable: una comisión de apertura de casi 3.000 euros puede seguir generando una evidente sensación de desproporción. Sin embargo, desde la óptica jurídica que parece consolidarse, la clave ya no será tanto discutir si esa cantidad resulta excesiva, sino acreditar que el cliente no recibió una información suficientemente clara y comprensible antes de firmar el préstamo. Y claro, cuando el mercado es muy amplio y hay mucha competencia, eso no tendría tanta trascendencia, ya que siempre habría entidades dispuestas a competir y bajar las comisiones, pero en un mercado como el nuestro casi de monopolio, esto puede perjudicar muchos a los consumidores, y no deja de ser un obstáculo más para la accesibilidad de la vivienda; sin duda nos parece legal, pero también muy injusto.