¿Se puede adquirir la propiedad pese a no ser propietario?

Mi vecino Juan tiene una bonita casa de campo. El otro día me comentó que en realidad su familia nunca había comprado la vivienda. “En el año 1940, mis abuelos decidieron reformar esta casa, que llevaba ya un tiempo deshabitada sin que nadie se hiciera cargo de ella”. Sorprendida le pregunté si entonces no era él el dueño de la misma. “Supongo que sí, con todos los años que han pasado…”, me respondió.

La compra, la donación y la herencia son los modos más usuales de adquirir una propiedad. Las personas que se convierten en dueñas por esta vía disponen de un título válido que les legitima y les atribuye una serie de derechos sobre la cosa de su pertenencia.

No obstante, ¿qué sucede con mi vecino? ¿Es o no es propietario del inmueble? Para estos casos, el Código Civil regula la figura de la usucapión. La usucapión es una forma de adquirir derechos sobre una cosa por su posesión continuada durante un tiempo en las condiciones previstas por la ley, esto es, por el uso continuado, pese a no ser el propietario, el inmueble puede ser adquirido (prescripción adquisitiva). Los bienes que una persona adquiere por usucapión prescriben para su anterior propietario.

«Ni la posesión ni ninguno de los caracteres que debe reunir la misma debe haber cesado en el tiempo durante el plazo estipulado para usucapir»

El fundamento de este modo de adquisición es generar seguridad en el tráfico de bienes. El legislador premia a aquella persona que ha atendido el bien frente al propietario que lo ha descuidado.

Toda usucapión exige dos requisitos: posesión y tiempo.

Al hablar de posesión, el legislador alude a la necesidad de que esta sea “en concepto de dueño”. Con ello deja fuera a los actos ejecutados en virtud de licencia, que son aquellos efectuados con la autorización de un título insuficiente para adquirir la propiedad, como por ejemplo un contrato de arrendamiento.

También se excluyen los actos de mera tolerancia, amparados en las relaciones de amistad y relaciones familiares o de buena vecindad. Por ejemplo, no sería una posesión apta para usucapir la de un hijo que vive en el apartamento de sus padres sin pagar el alquiler, porque ellos así se lo permiten.

La posesión habrá de ser pública y pacífica. El poseedor tiene que realizar actos que exterioricen su condición de “dueño”. Eliminando la clandestinidad, el legislador pretende que cualquiera pueda ser testigo del disfrute que el poseedor hace del bien, para que así el verdadero propietario puede reclamar si lo desea.

El carácter pacífico de la posesión excluye la posibilidad de que el poder de hecho se mantenga por la fuerza. Para que la posesión sea válida no tiene que existir reclamación por parte del verdadero titular. Hay que señalar que el Código Civil estable que la iniciación violenta de la posesión se purga con el transcurso de un año sin reacción por parte del despojado. A partir de entonces, la posesión se convierte en pacífica y comienza a contar el plazo para poder usucapir.

Además, ha de tratarse de una posesión no interrumpida, lo que implica que ni la posesión ni ninguno de los caracteres que debe reunir la misma debe haber cesado en el tiempo durante el plazo estipulado para usucapir.

Además, ha de tratarse de una posesión no interrumpida, lo que implica que ni la posesión ni ninguno de los caracteres que debe reunir la misma debe haber cesado en el tiempo durante el plazo estipulado para usucapir.

En relación a este último, el legislador distingue entre usucapión de bienes muebles y usucapión de bienes inmuebles, exigiendo 6 años de posesión para los primeros y 30 años para los segundos.

Estos requisitos temporales se suavizan si el poseedor lo es de buena fe y tiene un justo título. El legislador se refiere aquí a los casos en los que una persona, sin saberlo, recibe el bien de un sujeto no legitimado para transmitirlo. Por ejemplo, una persona que no es propietaria de una vivienda se la dona a otra. La donación es un justo título para adquirir la propiedad, sin embargo, no puede dar quien no es dueño. El adquiriente de la vivienda sólo podrá convertirse en propietario por medio de la usucapión.

En estos casos, el plazo es de 3 años para los bienes muebles. En el caso de inmuebles tenemos dos plazos, uno de 10 años referido a la prescripción entre presentes, y otro de 20 para la que tiene lugar entre ausentes. Los conceptos de ausente y presente serán de aplicación cuando el que usucape o el que sufre la prescripción resida en el extranjero.

Volvamos al caso de mi vecino… al carecer su familia de buena fe y justo título el legislador les exige 30 años de posesión, por lo tanto, se convirtieron en propietarios de la vivienda en los años 70.