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8 razones para justificar la aplicación de la «rebus» a arrendamientos afectados por la pandemia

Al inicio de la pandemia nos preguntábamos, ¿aceptarán nuestros tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo del Covid-19?

(Foto: Google)

Tiempo de lectura: 4 min



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8 razones para justificar la aplicación de la «rebus» a arrendamientos afectados por la pandemia

Al inicio de la pandemia nos preguntábamos, ¿aceptarán nuestros tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo del Covid-19?

(Foto: Google)



¿Aceptarán nuestros tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo del coronavirus? Nos preguntábamos a inicios del pasado 2021.

Pues bien, dejando a un lado la multitud de autos dictados durante el pasado año en sede cautelar que accedieron a la aplicación de la aludida construcción doctrinal e ignorando distintos fallos relacionados con los particulares contratos de arrendamiento suscritos con AENA, a estas alturas de 2022 el citado interrogante ha quedado más que resuelto.



“A las pruebas me remito”, podríamos indicar. Bajo tal intención, en las próximas líneas detallamos hasta ocho sentencias dictadas en primera y segunda instancia, todas ellas comentadas en este foro, que aceptaron o ratificaron la decisión de aplicar la cláusula rebus, en beneficio de los intereses de los arrendatarios.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona estimó la demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera y accedió a la reducción de renta del 50 % con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 Gandía acordaba rebajar en un 35,69 % la renta de un negocio (un centro de depilación láser, estética y medicina estética) desde que reabrió al público en junio de 2020 hasta que finalizó el segundo estado de alarma decretado para controlar el contagio por Covid-19 en mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Álava ratificó la reducción de la renta mínima garantizada marcada en un contrato de arrendamiento de un local de negocio sito en un centro comercial y acordada en primera instancia por el Juzgado n.º 2 de Vitoria-Gasteiz.

Los hosteleros de Sevilla se manifiestan durante la pandemia. (Foto: Antonio Pizarro/Diario de Sevilla)

En concreto, el Tribunal aceptó la rebaja en un 50 % durante aquellos periodos en los que el comercio estuvo cerrado y en un 25 % en los que resultó afectado por las limitaciones de horarios o aforos de público.

El presente fallo se convertía así en la primera sentencia de una AP que aplicaba la cláusula rebus, ya que la Audiencia Provincial de Valencia, en febrero de 2021, se acercó a la aludida doctrina jurisprudencial pero lo hizo a través de la figura del Auto y para decidir sobre la adopción de medidas cautelares.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid declaró que el inquilino de un bar madrileño quedaba exento de abonar al arrendador del local cualquier tipo de cantidad en concepto de renta durante el confinamiento más estricto, es decir, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 10 de junio del mismo año.

Además, en ese caso, la Magistrada-Juez redujo temporalmente a la mitad (de 6.000 euros a 3.000) la renta a pagar desde el 10 de junio de 2020 hasta que el Gobierno declarase oficialmente el fin de la pandemia.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Murcia declaró, entre otros extremos, la supresión de la cláusula que estipulaba un período de duración del contrato de obligado cumplimiento y la carencia de renta y gastos de mantenimiento de zonas comunes en el supuesto futuro de un rebrote por Covid-19.

En virtud del aludido fallo, la actora, dedicada a la venta de artículos vinculados con los viajes, no podía ser incluida en ningún registro de impagados como ASNEF, EQUIFAX, BADEXCUG u otros similares.

La Audiencia Provincial de Cáceres, tras reconocer las excepcionales restricciones que sufrió el sector de la hostelería como consecuencia de la crisis sanitaria por Covid-19, moderó en un 50 % la indemnización que tendría que abonar la arrendataria después de desistirse del contrato de arrendamiento suscrito. Así, de los 6.528 euros que tendría que haber pagado originariamente (6 meses de renta), la arrendataria solo quedó obligada a satisfacer la mitad, es decir, 3.264 euros.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Orihuela (Alicante) acordó realizar una bonificación de las rentas a abonar por el arrendatario de una tienda de ropa sita en un centro comercial que sufrió “de forma muy significativa” en su nivel de ventas “los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable”.

«La actora no podía ser incluida en ningún registro de impagados». (Foto: Getty)

Aplicando la reiterada cláusula rebus, el Magistrado-Juez aceptó que se le aplicase una equitativa reducción en la renta en beneficio de la inquilina del negocio, conforme a los siguientes parámetros: a) Reducción del 75 % de las rentas de los meses de abril a junio de 2020; b) Reducción del 50 % de las rentas de los meses de julio de 2020 a julio de 2021; c) Reducción del 25 % de las rentas de los meses de agosto de 2021 a diciembre de 2022.

La Audiencia Provincial de Badajoz decidió rebajar a la mitad la renta que debía abonar la mercantil arrendataria concursada por el alquiler de un local de comercio mientras que este permaneció cerrado forzosamente por imperativo legal durante los primeros meses de la crisis sanitaria por Covid-19, es decir, entre marzo y mayo de 2020.

La mercantil, que desarrolla la actividad de venta al público de ropa a través de la franquicia de la marca “Mango”, se convertía así en la primera arrendataria concursada beneficiada por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la crisis sanitaria.

  • Otras

Por último, además de las anteriores resoluciones, según anuncian el socio y la abogada de Fieldfisher, Jordi Ruiz de Villa y Xènia Caballero, el listado no termina aquí y cabría citar otras dictadas en el mismo sentido y bajo el mismo hilo argumental. Así, a modo de ejemplo, cabría mencionar las sentencias de los Juzgados de Primera Instancia n.º 5 de Huelva de 25 de mayo de 2021 y de Leganés de 13 de septiembre de 2021. Además, en el 2022, los Juzgados de Madrid n.º 33 y n.º 39 se estrenaron el pasado 22 de enero con sendos pronunciamientos favorables al arrendatario.

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